TEMA 10. Derechos Reales DE Garantía. Prenda E Hipoteca PDF

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Profesor: Virginia Carmona Muñoz...

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TEMA 10. DERECHOS REALES DE GARANTÍA: PRENDA E HIPOTECA. 1. Derechos reales de garantía. Viene regulado en la Ley Hipotecaria de 1861 y en el Código Civil, Titulo XV del Libro IV (de las obligaciones y contratos). Dentro de los derechos reales de garantía podemos diferenciar dos tipos: -

La hipoteca: permite al propietario obtener un crédito sin dejar de gozar de la cosa. En caso de no cumplir las obligaciones los acreedores, se resarcirán con el bien afectado en garantía. La prenda: se entrega la posesión de una mueble para garantizar una obligación. Diferencias entre ellas Naturaleza del bien

Desplazamiento posesorio

Condición de los bienes objeto de garantía real y desplazamiento posesorio. -

La hipoteca recae sobre bienes inmuebles (también la anticresis). art. 1874 C.c. y art. 106 LH. No hay desplazamiento posesorio (en la anticresis sí se traslada la posesión al acreedor anticrético). La prenda queda reservada a bienes muebles (arts. 1864 CC). La posesión de la cosa se transmite al acreedor pignoraticio que es el titular del derecho real de garantía.

Legislación posterior al CC. Con el paso del tiempo: Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento. -

Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de 16 de diciembre de 1954 (modificada por la Ley 41/2007, entre otras).

Caracteres generales de los derechos reales de garantía. -

Se constituyen siempre para garantizar el cumplimiento de una obligación preexistente. Pueden asegurar toda clase de obligaciones (art. 1861 C.c.) eso sí, la obligación debe ser evaluable económicamente y quedar fijada en una cantidad en el momento de constituir la garantía. Lógicamente tienen carácter ACCESORIO (dependen de la principal). Indivisibilidad (art. 1860.1 C.c.) (El párrafo 4º del 1860 señala una EXCEPCIÓN: si hay varias cosas dadas en prenda o hipoteca y cada una de ellas garantiza una parte del crédito). Especialidad: art. 1860. 5. Se refiere a que el objeto sobre el que recae la garantía debe estar especialmente determinado. Reipersecutoriedad: ejercicio de su derecho real, enajenación del bien y preferencia de cobro.

Venta del bien gravado y cobro preferente. Dejando a un lado la anticresis, por regla general y salvo pacto en contrario, los derechos reales de garantía no conceden al acreedor la facultad de goce y uso (aunque haya desplazamiento). Lo que si tiene es la facultad de vender el bien gravado en caso de incumplimiento y tiene derecho preferente de cobro. -

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Ius distrahendi. En caso de incumplimiento de la obligación principal el titular del derecho real puede instar la enajenación de la cosa objeto de la garantía, es decir, promover en publica subasta la venta para cobrar, de forma preferente, su crédito con el precio obtenido. Art. 1858 c.c. FACULTAD DE INSTAR LA VENTA = IUS DISTRAHENDI (FACULTAD DE REALIZACIÓN DE VALOR).  Ius distrahendi y la prohibición de pacto comisorio. La facultad de realización del valor constituye simultáneamente un deber del acreedor de promover, judicialmente o mediante intervención notarial, la venta de la cosa: AUTOAPROPIACIÓN PROHIBIDA (art. 1859 C.c.). o Pacto comisorio prohibido. Era frecuente antes del CC, pacto por el que la cosa pasaba a ser propiedad del acreedor (DACION EN PAGO, no en nuestro ordenamiento). Ius praelationis. El derecho de preferencia en el cobro. El acreedor pignoraticio o hipotecario tiene la facultad de cobrar antes que otros acreedores respecto del precio obtenido en la subasta pública mediante la enajenación del bien, se convierte así en un crédito preferente.

Titularidad de los bienes gravados. -

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Capacidad dispositiva y propiedad del constituyente. El deudor constituyente ha de contar con la libre disposición de los bienes objeto de la garantía (venta coactiva del bien gravado). Art. 1857 C.c.: a) Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca b) Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre deposición de sus bienes o si no la tienen estén legalmente autorizadas al efecto. Deudor y constituyente. En la práctica el constituyente suele coincidir con el deudor de la obligación principal. Cualquiera que sea propietario y tenga capacidad dispositiva sobre ese bien puede someterlo en favor de un tercero. Art. 1857 C.C: ``Si la ejecución del derecho real no satisface íntegramente el crédito garantizado el deudor tendrá que hacer frente al resto de la deuda. El acreedor pasará a ser un acreedor común contra el deudor por esa cantidad restante´´.

2. La prenda. Se constituye este derecho real mediante la entrega de una cosa mueble susceptible de posesión, que una persona realiza a favor de otra, en función de garantía del cumplimiento de una obligación. El deudor pignorante seguirá siendo dueño de la cosa mientras que el acreedor pignoraticio será un mero poseedor de ella. Si la cosa pignorada produce intereses el deudor no tendrá derecho a reclamárselos ya que el acreedor pignoraticio los hace suyos para irse cobrando la deuda. En la práctica son más frecuentes las especiales: Prenda de valores, de derechos, de créditos, a favor de los Montes de Piedad… El contrato de prenda. En el CC la prenda aparece como un contrato real en que la entrega de la cosa es necesaria para entenderlo válidamente celebrado. La entrega de la cosa, como elemento connatural del derecho real de prenda, determina el nacimiento del derecho real, con independencia de la forma propiamente dicha del contrato (contrato verbal, documento público…). La eficacia frente a terceros. La forma es intrascendente INTER PARTES. Respecto a terceros art. 1865 C.c. “no surtirá efecto contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha”. Es posible otra forma de constitución: mortis causa, por usucapión… Contenido de la prenda. El acreedor pignoraticio posee la cosa únicamente en función de garantía del cumplimiento de la obligación principal. Si se cumple la obligación garantizada se extingue el derecho real de prenda y el deudor tendrá derecho a la devolución de la cosa (cuya propiedad ha tenido en todo momento). Si incumple, ya hemos visto, el acreedor pignoraticio puede promover la enajenación forzosa y el cobro preferente. Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio. Obligaciones del acreedor No usar la cosa, salvo autorización del propietario (art. 1870C.c.) Conservar la cosa pignorada con la diligencia de un buen padre de familia respondiendo de su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones del Código civil (art. 1867 C.c.) Si el deudor cumple total y exactamente la obligación, el acreedor DEBERÁ RESTITUIR INMEDIATAMENTE LA COSA PIGNORADA. -

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Derechos del acreedor Posesión y derecho de retención sobre la cosa Posibilidad de ejercitar acciones reales en defensa de la cosa pignorada. Derecho al abono de los gastos que hubiera hecho para conservar la cosa en buen estado. Derecho a promover la enajenación forzosa de la cosa pignorada en caso de incumplimiento. Derecho a cobrar de forma preferente respecto de otros acreedores.

Derecho de retención. Hasta que se pague el crédito, los intereses y las expensas (son los gastos de conservación de la cosa y otros que sean imputables al propietario de la cosa) (art. 1871 C.c.). La cosa puede estar en poder del acreedor o de otra persona.  PIGNUS GORDIANUM. Tiene una especial característica enunciada en el segundo párrafo del artículo 1866 C.c. “Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda

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exigible antes de haberse pagado la primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda”. El ejercicio de las acciones reales. Art. 1869.2 C.c. “el acreedor podrá ejercitar la acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero”. (Como el párrafo primero insiste en que el deudor sigue siendo dueño de la cosa, el segundo insiste en que, frente a terceros, el acreedor pignoraticio puede reclamar – la posesión en garantía- y defender la cosa como lo haría el dueño). El ius distrahendi. En caso de incumplimiento de la prestación, instar la enajenación o venta (Arts. 1872 y 1873 c.c.). actuar notarial o judicialmente. El derecho preferente de cobro. Tras la enajenación a tercero (subasta), el precio queda afecta al pago del crédito. Créditos preferentes (art.1922.2º y 1926.1º). Si sobra dinero, este ira al patrimonio del deudor, si falta dinero, el acreedor pasara a ser un acreedor común.

Extinción de la prenda. Naturaleza accesoria, se extingue cuando se extingue la obligación principal (pago, cumplimiento… art. 1156 C.c.). Puede extinguirse pese al mantenimiento de la obligación principal: -

Condonación de las obligaciones accesorias dejando subsistente la principal. Sustitución de mutuo acuerdo de la garantía. Pérdida de la cosa pignorada (con independencia de la responsabilidad que se origine a cargo del acreedor pignoraticio).

3. La hipoteca. Regulación: CC. (arts. 1874-1880) y LH Definición: Art. 104 LH y 1876 C.c. (DE GARANTÍA) “La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida” Constitución: inscripción en el RP (constitutiva) No desplazamiento posesorio: sigue gozando Prohibido el pacto comisorio Indivisibilidad de la hipoteca Carácter inmobiliario Alienabilidad de los bienes gravados La hipoteca es el derecho real inscrito en el registro de la propiedad que otorga la sujeción inmediata de ciertos bienes inmuebles ajenos que, continuando en posesión de su dueño, quedan afectos en garantía al cumplimiento de una obligación principal y eventualmente a su venta o adjudicación en subasta pública. Que tenga carácter accesorio implica que: -

Asegura y garantiza el cumplimiento de una obligación principal (obligación garantizada) hay, por tanto, a su vez un acreedor hipotecario. La obligación principal puede consistir en cualquier tipo de obligación siempre que sea evaluable económicamente. En la inscripción se expresa el importe de la obligación asegurada y el de los intereses.

No hay desplazamiento posesorio. El acreedor al constituirse la hipoteca pasa a ser acreedor hipotecario. No hay desplazamiento posesorio. En caso de incumplimiento ejercita directamente la acción hipotecaria IUS DISTRAHENDI. Constitución de la hipoteca. El documento público por el que se constituye la hipoteca: ESCRITURA PÚBLICA O MANDAMIENTO JUDICIAL debe inscribirse en el REGISTRO de la PROPIEDAD. NATURALEZA CONSTITUTIVA (seguridad jurídica). Sin la inscripción la hipoteca no está válidamente constituida (LEC-2000 “carácter constitutivo”).

La obligación garantizada. Se garantiza (con la hipoteca) toda clase de obligaciones. En la LH presta atención a las constituidas en garantía de: Art. 12 de la LH modificado por Ley 41/2007

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Obligaciones futuras. Obligaciones sometidas a condición (s. y r.). Títulos transmisibles. Cuentas corrientes. Rentas o prestaciones periódicas…

Clases de hipoteca por la obligación garantizada. Según quede configurada la obligación asegurada en la inscripción registral: -

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HIPOTECA DE TRÁFICO U ORDINARIA: La obligación es cierta y su cuantía queda determinada en la inscripción registral. Se conocen todas las condiciones del crédito hipotecario. HIPOTECA DE SEGURIDAD: Se asegura el cumplimiento de una obligación de cumplimiento dudoso o de cuantía indeterminada, en el RP solo se identifica la existencia de la hipoteca (se determinarán extrarregistralmente en el momento oportuno). HIPOTECA DE MÁXIMO O HIPOTECA FLOTANT E. Es un subtipo de la anterior (obligación incierta o de cuantía indeterminada). En esta sí consta registralmente el importe máximo del crédito asegurado (mayor parte de hipotecas). Será suficiente con que conste:  Descripción de los actos jurídicos básicos de los que puedan derivar en el futuro las obligaciones garantizadas.  La cantidad máxima de que responde la finca.  El plazo de duración de la hipoteca.  Forma de cálculo del saldo final líquido garantizado.

Los intereses de la obligación asegurada. Si la obligación garantizada produce intereses remuneratorios la hipoteca cubre también el pago de los mismos (intereses ordinarios, moratorios, gastos y costas de la ejecución hipotecaria). Tenemos que distinguir dos situaciones: -

Que los bienes hipotecados estén en poder de tercer poseedor. Que los bienes hipotecados estén en posesión del deudor hipotecario.

El objeto de la garantía: bienes susceptibles de hipoteca. Art. 106 LH: Podrán ser hipotecados: 1) Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción. 2) Los derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos (d. reales inmobiliarios): a. El derecho de usufructo (art. 107 LH). Si el usufructo finaliza por voluntad del usufructuario la hipoteca sigue, si es por causa ajena a él, la hipoteca finaliza con el usufructo. b. La nuda propiedad. No son frecuentes en la práctica. c. La hipoteca de los bienes previamente hipotecados: la primera no suele agotar el valor en el mercado del bien sujeto a garantía (80%) con la segunda se cubre todo. d. La subhipoteca: es la hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria. El acreedor hipotecario convierte su derecho de hipoteca en objeto de una nueva hipoteca. e. El derecho de superficie. f. Las concesiones administrativas: la pervivencia de la hipoteca dependerá de la continuidad de la concesión administrativa (si ésta es bien inmueble: art. 334.10 CC.) g. El retracto convencional y los bienes vendidos con pacto de retro: el vendedor se reserva (durante máximo 10 años) el derecho de recuperar la propiedad de los bienes vendidos mediante el pago del precio de venta más los gastos del art. 1518 C.c. h. Los bienes litigiosos: si la demanda se ha anotado en el RP o si se hace constar en la inscripción que el acreedor conocía el pleito. i. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas: se extingue la hipoteca si se resuelve del derecho del hipotecante. j. Los pisos y locales sometidos al régimen de propiedad horizontal: (2/3 de las hipotecas) k. La hipoteca del remate: el remate es la diferencia entre lo depositado antes de la subasta y el precio total (puede hipotecarse el derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial).

Derechos reales no hipotecables. Art. 108 LH: a. Las servidumbres: a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante. La de aguas sí puede hipotecarse b. Los usufructos legales “excepto el del cónyuge viudo” (hoy ya no tiene sentido, desde 1981 el único usufructo legal que existe es el del cónyuge viudo, si se puede). c. Los derechos de uso y habitación: son personalísimos (inalienables) las facultades sólo las pueden ejercitar esos titulares. La extensión objetiva de la hipoteca. Se trata de determinar exactamente el conjunto de bienes y derechos que quedan afectos a la garantía. -

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Extensión natural de la hipoteca: los accesorios que se consideran afectos a la hipoteca de forma “natural” sin que se especifique nada. La hipoteca del bien o derecho objeto de garantía comprende también (arts. 109 y 110 LH):  Las accesiones naturales (accesión de inmueble a inmueble).  Las mejoras: seguridad, reparación, comodidad…  Indemnizaciones: concedidas o debidas al dueño de los inmuebles hipotecados, siempre que el siniestro que las motivare ocurriera después de la constitución de la hipoteca. También los procedentes de expropiación.  Otros: servidumbres de las que el predio hipotecado sea predio dominante, elementos comunes del edificio Extensión convencional de la hipoteca: los accesorios del bien hipotecado que sólo se encontrarán afectos a la garantía si existe un acuerdo o un pacto expreso sobre ello. La hipoteca del bien o derecho objeto de garantía NO SE EXTIENDE a los muebles, frutos y rentas del bien hipotecado. La Ley permite que se comprenda, a través de pacto, y éste es muy frecuente:  Bienes muebles que se hayan convertido en inmuebles por incorporación (no los que se puedan separar).  Frutos: cualquiera que sea la situación.  Rentas: vencidas y no satisfechas.

Extensión objetiva respecto al tercer poseedor. Si la finca hipotecada es propiedad del tercer poseedor (pasa a una tercera persona): No se hará extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanente, a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos y otros se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes ni rentas vencidas que le pertenezcan. Distribución de la responsabilidad hipotecaria. Si la hipoteca afecta a varias fincas o derechos reales inmobiliarios es necesario determinar, desde el momento de su constitución, hasta dónde alcanza la responsabilidad hipotecaria de las diversas fincas, derechos… Art. 119 LH: prohíbe las hipotecas solidarias. “Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una debe responder”. Ejemplos: -

Agrupación o agregación de fincas (art. 110 LH) al estar claramente determinada la responsabilidad, las nuevas fincas no quedarán sometidas a la garantía hipotecaria. División o segregación: (art. 123 LH) la responsabilidad se mantiene.

Contenidos y efectos de la hipoteca. -

FASE DE SEGURIDAD DE LA HIPOTECA: FACULTADES DEL ACREEDOR: Facultades de carácter preventivo dirigidas a evitar el perjuicio del crédito hipotecario (pasa mucho tiempo desde la constitución de la hipoteca

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hasta el momento de cumplimiento de la obligación garantizada). Ese plazo temporal se denomina: fase de seguridad. FASE DE SEGURIDAD DE LA HIPOTECA: Mecanismos legalmente atribuidos al acreedor hipotecario para evitar que, por circunstancias fortuitas o imputables al deudor, se perjudiquen los bienes objeto de garantía.  Acción de deterioro o devastación.  Subrogación legal. EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA: En caso de incumplimiento de la obligación asegurada el acreedor puede INSTAR LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA es decir PROMOVER LA ENAJENCACIÓN DEL BIEN (recordemos que está prohibido el pacto comisorio).  EJECUCIÓN: El acreedor tiene una acción personal como tal acreedor y otra real, por haber garantizado la obligación con un derecho real. Esta acción real, de naturaleza ejecutiva, puede instrumentarla a través de los siguientes procedimientos: o Procedimiento judicial sumario o de ejecución. Antes art. 131 LH ahora artículo 682 LEC. No se pacta, es una norma de carácter procesal de contenido imperativo. Para que se pueda llevar a cabo, en la escritura de constitución de la hipoteca debe aparecer: precio de tasación y domicilio del deudor o Procedimiento ejecutivo ordinario. o Venta extrajudicial del bien hipotecado.

Plazo de ejercicio de la acción hipotecaria. La regla general del C.c. establece que las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 años (las acciones personales prescriben a los 15 años) Ahora bien, la LH originaria optó por un plazo de 20 años y también la primera proposición del artículo 1964 C.c. por lo que este es el plazo de ejercicio. Extinción de la hipoteca. Como derecho real accesorio constituido en garantía del cumplimiento de la obligación garantizada, sigue la suerte de la propia obligación principal. Art. 179 LH Reglamento Hipotecario: “aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario no se cancelará la correspondiente inscripción (de hipoteca) sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor… o en su defecto en virtud de ejecutoria”....