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TEMA 10: EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE Concepto y caracteres. Clases de servidumbres. Constitución. Contenido y ejercicio del derecho de servidumbre. Extinción. Servidumbres prediales de origen legal. Servidumbres personales. 1. CONCEPTO Y CARACTERESCONCEPTO.Es un derecho real sobre cosa ajena, es ...

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TEMA 10: EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE 1. Concepto y caracteres. 2. Clases de servidumbres. 3. Constitución. 4. Contenido y ejercicio del derecho de servidumbre. 5. Extinción. 6. Servidumbres prediales de origen legal. Servidumbres personales.

1. CONCEPTO Y CARACTERES CONCEPTO. Es un derecho real sobre cosa ajena, es decir sobre un mismo bien se reconoce la existencia del derecho de otro a la servidumbre. Hay un derecho de un tercero sobre mi propiedad. Nuestro ordenamiento reconoce las siguientes servidumbres:  De paso  De luces y vistas  De aguas (menos habitual)  De medianería (legalmente se configura como una servidumbre, pero no lo es) Proviene de la palabra latina “servitus”. En la época del derecho romano podían ser de dos tipos: 1. Servidumbres personales era la esclavitud, el servicio, el derecho real que el titular del derecho de servidumbre personal tenía solo una persona y esta a su vez le debía un servicio. Aun así, era visto como un derecho real, no como una relación laboral. Con el tiempo este tipo de servidumbres desaparecen. El art 531 CC dice que también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, lo que puede dar a entender que siguen existiendo las servidumbres personales. IMPORTANTE NO CONFUNDIR. 2. Servidumbres prediales son servidumbres sobre fincas. Existen actualmente. El art 530 CC dice que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de oro perteneciente a distinto dueño. El inmueble lastrado por la 1

servidumbre se conoce como finca/predio sirviente, mientras que la finca beneficiada se denomina finca/predio dominante. La diferencia con respecto al usufructo es que en la servidumbre no hay un usufructuario en cuanto a persona, sino que aquí hay inmuebles, es decir el gravamen se impone siempre entre inmuebles. A día de hoy, solo existen servidumbres prediales, de un inmueble a favor de otro. EJ de servidumbre de paso: finca sirviente por la que se tiene derecho a pasar, es la finca la que soporta el paso. La finca dominante será el dueño de la finca que tiene derecho a pasar por la del otro. CARACTERÍSTICAS:  La regulación de la servidumbre es una regulación minuciosa (art 530 y siguientes) ya que el legislador del CC se preocupó mucho por esta cuestión (74 arts. aprox. de la servidumbre)  Amplio margen de maniobra que se le da a los particulares, es decir, aunque la regulación es legal, el legislador da cierta libertad a los particulares para regular el contenido exacto de las servidumbres que puedan construir (art 594 CC).  Se constituye como carga/gravamen  Son inseparables de las fincas donde se constituyen (art 534), por ejemplo, si sobre mi finca tengo una servidumbre de paso, el trozo dedicado a ello no puede ser separado de mi finca.  Son indivisibles (art 535 CC), es decir, aunque la finca se pueda dividir la servidumbre se mantiene, no cambia. EJ si por sucesión la finca se divide en 3 partes, no da lugar a 3 servidumbres, sino que se mantiene la existente. 2. CLASIFICACIÓN DE SERVIDUMBRES: A. LEGALES VS VOLUNTARIAS (art 536 CC):  Legales (art 549 CC) son las dispuestas en la ley, tiene por objeto una utilidad pública (roza la expropiación como por EJ las torretas eléctricas) o intereses de particulares concretos (EJ servidumbre legal de paso que se constituye a favor del propietario de la finca).

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 Voluntarias (art 594 y ss CC)  las constituidas según la conveniencia del propietario. Por ejemplo, si no se da la circunstancia de una servidumbre legal de paso, los propietarios pueden pactar el paso a cambio de un precio. B. POSITIVAS VS NEGATIVAS (art 533 CC):  Positiva impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo. EJ servidumbre de paso, pues estoy obligado a dejar pasar.  Negativa prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le seria lícito sin la servidumbre. EJ servidumbre de luces y vistas, ya que se le prohíbe al dueño de la finca sirviente construir de forma que perjudique las luces o vistas del dueño de la dominante. C. CONTINUAS VS DISCONTINUAS (art 532 CC):  Continuas aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre. Son las que existen siempre (EJ luces y vistas)  Discontinuas las que se o usan a intervalos más o menos largos y dependen de los actos del hombre. EJ servidumbre de paso, ya que solo hay servidumbre cuando se pasa. D. APARENTES VS NO APARENTES (art 532 CC):  Aparentes las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas, es decir, las que se ven a siempre vista. EJ las señales que pone uso exclusivo de residentes  No aparentes lo contrario a las anteriores, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. Habrá que acudir al Registro de la Propiedad para conocer de su existencia

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3. CONSTITUCIÓN: Formas de constituir las servidumbres (art 537 y ss. CC): 1. En virtud de la ley ley de carretas, de costas, de servicio eléctrico, etc. 2. Por título constitutivo que nazca de la voluntad de los particulares (art 594 CC) los particulares pueden originar la servidumbre. 3. Prescripción (art 537 CC)  las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título (legal o particular) o por prescripción de 20 años. Esto solo es aplicable a las continuas y aparentes. Se prescribiría por el dueño de la finca dominante, es decir el dueño de la sirviente no va a admitir por el transcurso del tiempo la existencia de una servidumbre sobre su finca, ya que supone una carga. Esa prescripción como forma de adquirir la servidumbre es siempre a favor del dueño de la finca dominante. EJ que haya un cartel de prohibido construir que impida al dueño de la finca sirviente hacerlo o bien si vas al Registro y aparece la existencia de una servidumbre a favor de la finca colindante. 4. CONTENIDO Y EJERCICIO DEL DERECHO DE SERVIDUMBRE (art 543 al 545 CC): Derechos del propietario de la finca dominante (art 543 CC): 1) Obras necesarias para hacer más efectiva la servidumbre, es decir para uso y conservación (EJ una servidumbre de paso en la que el camino que ha habilitado el de la finca sirviente está malo, el propietario de la finca dominante tiene derecho a asfaltarlo a su costa, de la manera que sea menos gravosa para el propietario de la finca sirviente) 2) Los que entrañen el propio ejercicio de la servidumbre, es decir, si se trata de una servidumbre de vistas, tendrá derecho a exigir al otro que no construya.

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Derechos del propietario de la finca sirviente: 1) Exigir el uso y conservación de la su finca sobre la que recae la servidumbre 2) Exigir el uso de la servidumbre en función de lo pactado, es decir, si se pacta que el paso se hace a determinadas horas o condiciones, el de la finca dominante tendrá que ajustarse a ello Obligaciones del propietario de la finca dominante: 1) Se constituye en derecho del propietario de la finca sirviente, por ejemplo, el derecho de conservación es un derecho obligación. Obligaciones del propietario de la finca sirviente (art 545 CC): 1) No perjudicar el ejercicio de la servidumbre, por ejemplo, en una servidumbre de paso, no estorbar o cortar el camino habilitado para ello. 2) Dar cumplimiento al objeto del que trate la servidumbre. Art 543: Los derechos y obligaciones que tienen cada uno:  El dueño de la finca dominante: el propietario de la finca dominante si tiene derecho a hacer las obras necesarias para la conservación de la propia servidumbre. Ej. Camino por el cual se pasa esta en malas condiciones, si no realiza las obras el de la finca sirviente, el de la finca dominante tiene derecho a hacerlo. No suele haber obligaciones. En la servidumbre de paso no tiene mas obligaciones que el pago por compensación de los daños hechos por ese paso. El dueño de la finca sirviente: el derecho que tiene ese propietario es el de percibir la indemnización pertinente por el daño que se le cause. (aunque este no es un derecho necesario).

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Si que tiene una obligación, prevista en el 545.1. No puede menoscabar o perjudicar de ninguna manera el uso de la servidumbre. Ej. El propietario no podría obstruir el camino, poner una valla… 5. LA EXTINCIÓN: Art 546 y siguientes.  Hablando de las causas por las que se extinguen, son causas establecidas en la ley, que no se pueden ampliar con analogía.  En la medida en que hay dos propietarios y uno sirve al otro, si las dos propiedades se unen en una sola mano, la servidumbre se extingue, y aunque en un futuro la finca se volviese a dividir en dos, aquella servidumbre que existió no valdría ahora tampoco.  La renuncia del dueño del predio dominante, el beneficiario por la servidumbre, propietario de la finca dominante, renuncia al ejercicio de la servidumbre. Importante tener siempre en cuenta el artículo 6 CC, la renuncia de derechos no puede nunca perjudicar a terceros.  La convención de la servidumbre, una convención normal y pactada, en los cuales ambos propietarios pactan un acuerdo para extinguir la servidumbre. Las servidumbres legales, a pesar de que tienen un origen legal, pueden verse extinguidas por estas mismas causas. 6. LAS SERVIDUMBRES PREDIALES DE ORIGEN LEGAL: Art. 549 y siguientes. Tener en cuenta que las servidumbres legales no necesariamente deben de verse desde la perspectiva de la expropiación o el interés común, sino que puede tratarse de un interés particular.

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A. LA SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO: Esta prevista en el artículo 564 CC. Prevé un supuesto muy particular, se trata de cuando una finca esta enclavada entre otras, sin acceso a un camino público y precisamente para llegar a ese camino publico, necesita atravesar aquellas otras fincas entre las que se encuentra enclavada (rodeada). El hecho fundamental que caracteriza esta servidumbre como de paso es que no tenga acceso a un vial público. En los casos en que se da esta circunstancia, el propietario de la finca enclavada que vamos a considerar como el propietario de la finca dominante, tiene derecho a exigir a sus vecinos atravesarlas para poder llegar al camino en cuestión. Este no es un derecho absoluto y el propio CC establece ciertos requisitos para su ejercicio que son: 1) Que el camino o paso ha de ser por aquel lugar que menos perjuicio cause al propietario de la finca colindante. 2) El dueño de la finca enclavada deberá indemnizar al propietario de la finca sirviente por la cual pase. Esa indemnización debe alcanzar a constituir en el importe de aquellos perjuicios que se causen. (Dependerá de cuando, cuanto, como se pase…) B. LA SERVIDUMBRE DE AGUAS: Están previstas en el art. 552 CC. No solamente están previstas en el CC, sino que también están previstas en la ley de aguas (arts. 47 a 49). Se prevé, tantas servidumbres que tienen por objeto aprovechar el agua o soportar el transito del agua por la finca. Este tipo de servidumbres tienen por objeto permitir el aprovechamiento del agua a determinados particulares.

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La mas importante de ellas es la que permite poder pasar un canal de transporte de agua por una finca y que el dueño de la finca tenga la obligación de permitir ese paso. La otra muy importante es la servidumbre de saca de agua y abrevadero, la cual permite al beneficiado por la misma obtener el agua suficiente para regadío o abrevadero de animales. C. LA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA: Prevista en los artículos 571 y siguientes. La medianería es una situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común que pertenece a los propietarios de ambas. Puede tratarse de cualquier elemento que sirva como divisor de las dos fincas. La medianería se caracteriza porque ese elemento divisor es común a ambos propietarios. La idea es que no nos encontramos propiamente frente a una servidumbre, sino que estamos ante una copropiedad. Se ha de ver mas como una copropiedad que como un gravamen de una finca hacia otra finca. Esta situación jurídica puede crear derechos y obligaciones para los propietarios de ambas fincas. Ej. Existe la obligación de que no pueden hacer agujeros, ventanas o alteraciones en ese elemento común sin el permiso del propietario de la otra finca. Al igual que el mantenimiento, el cual debe hacerse entre los dos propietarios de las fincas colindantes. D. LA SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS: Reguladas en los artículos 580 y 585 CC. Se trata de una servidumbre negativa, en cuanto a que impone al propietario de la finca sirviente la obligación de no hacer, no construir en altura o no perjudicar las vistas reconocidas al propietario de la finca dominante. E. LA SERVIDUMBRE DE DESAGUË: Prevista en el art. 586 a 588 CC. 8

En realidad, no se trata propiamente de una servidumbre, lo cierto es que mas que esto, nos encontraríamos ante una limitación legal del dominio. Consiste en que el propietario de una vivienda debe de construir la cubierta (tejados), de manera tal que las aguas pluviales viertan en su terreno y no en el del vecino. Lo puede hacer a través de cañerías o desagües. La idea principal es que no estamos ante una servidumbre sino ante una limitación del dominio. Es una aplicación de no perjudicar a un tercero. 7. SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS O PERSONALES: Esta terminología ha caído en desuso con el transcurso de la historia. El art. 531 del CC son servidumbres establecidas en provecho de una o más personas o de una comunidad. El artículo 594 dice que todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en el modo y forma que bien le pareciere siempre que no contravenga las leyes ni el orden público. Se trata de un acto dispositivo. El 594 recoge que es el propietario de la finca sirviente el que voluntariamente pacta con el propietario de la finca dominante la constitución de la servidumbre. Significa a su vez que debe tener la capacidad negocial suficiente para realizar dicho negocio. Si tuviera un régimen de copropiedad, se requerirá el consentimiento de todos los propietarios para aprobar una constitución de la servidumbre voluntaria (art 397 CC). El objeto de ese negocio sería el previo sirviente, es decir, la constitución del tipo de servidumbre del que se trate. La servidumbre quedaría constituida independientemente de quien sea la finca.

en

relación

con

la

finca,

Si la finca agravada se vendiera en un futuro a un tercero, pues este también debería soportar el gravamen en el que consiste la servidumbre y no podría extinguirlo si no fuera de acuerdo en los casos recogidos en el 546.

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