Tema 5.1. Doble venta - Apuntes 5 PDF

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DERECHO CIVIL PATRIMONIAL II - DOBLE GRADO DERECHO + RELACIONES LABORALES Y RECURSOS HUMANOS...

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Doble venta INTRODUCCIÓN Uno de los preceptos que ha dado lugar a una variada y rica jurisprudencia es el artículo 1473 del Código Civil (LA LEY 1/1889). El supuesto de hecho recogido por el mencionado precepto presupone una única parte vendedora y una pluralidad de partes compradoras intervinientes en ventas separadas, válidas pero no consumadas, permaneciendo idéntico el objeto del negocio de enajenación. Cada uno de los elementos de la fattispecie ha sido objeto de interpretación jurisprudencial. El artículo 1473 del Código Civil (LA LEY 1/1889) es un precepto mal colocado sistemáticamente, por lo que dado que sólo indirectamente se relacionaba con las obligaciones del vendedor; hubiera debido situarse entre las disposiciones generales (García Cantero, Comentario al artículo 1473 (LA LEY 1/1889), Ministerio de Justicia, pág. 930). La mera posibilidad de que una misma persona celebre una pluralidad de contratos de compraventa sobre la misma cosa a favor de diferentes compradores resulta ser una consecuencia inevitable de la eficacia meramente obligatoria que la compraventa posee en nuestro ordenamiento, la cual conduce directamente a la distinción entre un momento perfectivo y otro conmutativo en la vida de este contrato, permitiendo que en dicho lapso de tiempo se produzca una pluralidad de enajenaciones. Pero como se ha señalado, entre otras, en las sentencias de 23 de junio de 1951 y 25 de noviembre de 1965, la previsión legislativa de esta hipótesis no implica la legalización de la doble venta, ni mucho menos la supresión de otras consecuencias jurídicas que su realización puede conllevar --penales o

civiles--,

sino únicamente la adopción de criterios legales para resolver los conflictos entre los eventuales adquirentes. La experiencia jurídica --como se comprobará en este estudio-- demuestra la gran variedad de motivaciones que están en la base de este fenómeno: fraude, mala fe, descuido, defectos de titulación, actuaciones incontroladas de mandatarios o representantes, etc., sin excluir a las que bordean el Código Penal. Requisito implícito en el artículo 1473 (LA LEY 1/1889), pero absolutamente indispensable, es la existencia de un vendedor único. Puede actuar, bien personalmente, bien por mandatario; puede ser tanto una persona física como una persona jurídica; también puede actuar una pluralidad de personas físicas que enajenan conjuntamente un bien indiviso. Por otra parte, basta que haya dos, aunque el Código habla de diferentes compradores. Pueden ser, igualmente, tanto personas físicas como jurídicas. No habrá pluralidad de compradores si uno de ellos actúa en calidad de representante legal o voluntario del otro y el segundo contrato se hace para elevar a escritura pública el primero; tampoco si el segundo comprador actúa en calidad de sucesor mortis causa del primero. Otro de los elementos del supuesto recogido por el artículo 1473 del Código Civil (LA LEY 1/1889) es la exigencia de contratos de compraventa separados, válidos y no consumados. Debe tratarse de dos o más contratos separados e independientes entre sí. De hacerse la venta simultáneamente a diferentes compradores en el mismo contrato, se tratará de una compraventa conjunta en la que los compradores adquieren un condominio sobre la cosa vendida. Los diferentes contratos de enajenación han de reunir todos los requisitos esenciales para su validez, y así no procede aplicar la doctrina de la doble venta cuando uno de los contratos era simulado o inexistente por falta de objeto. Tampoco se aplica cuando ha habido primero opción de compra y antes de ejercitarse se vendió. Por vía analógica se ha aplicado el artículo 1473 del Código (LA LEY 1/1889) a supuestos en que la primera enajenación fue una permuta o un derecho de tanteo. Por definición, las diversas compraventas deben haber sido realizadas antes de que alguna de ellas haya alcanzado su consumación. Como último elemento del supuesto de doble venta debe ser mencionado la identidad del objeto vendido. Todo posible objeto de compraventa puede serlo de una doble venta. El artículo 1473 (LA LEY 1/1889)diferencia, sin embargo, el régimen aplicable a las cosas muebles y a las inmuebles. El objeto vendido no ha de ser de ajena pertenencia, pues en tal caso estaríamos en presencia de una compraventa de cosa ajena, que se rige por otras

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reglas. Respecto del propietario, sería un acto de disposición sobre cosa de su propiedad sin poder de disposición. La buena fe sólo aparece mencionada en el primer y tercer párrafos del artículo 1473 (LA LEY 1/1889), pero una abundante y reiterada jurisprudencia la exige igualmente en la hipótesis regulada en el párrafo segundo. Se trata de

un

requisito fundamental que conforma al resto de los que intervienen en la doble venta (Molina García, La doble venta a través de la jurisprudencia, Madrid, 1975, pág. 286). El requisito de la buena fe posee una justificación cumplida, dado que normalmente la doble venta presupone una actuación fraudulenta del vendedor y no se debe premiar a quien colaboró o participó de alguna manera con el fraude o, al menos, lo conoció y nada hizo por impedir que se consumase. Y si la doble venta tuvo su origen en un descuido o error del vendedor, tampoco merece protección quien nada hizo para aclararlo, sino que se aprovechó de él en su propio beneficio. La preferencia aplicable a la doble venta de cosas muebles la regula el párrafo primero del artículo 1473 (LA LEY 1/1889): la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe. Si el conflicto se plantea entre un comprador que toma posesión por cualquiera de los modos regulados en el Código Civil

y

otro que no adquirió ninguna posesión de la cosa comprada, debe resolverse a favor del primero. Pero si la colisión se da entre un poseedor real y efectivo y otro meramente simbólico o, incluso, sólo consenso, la preferencia debe darse al poseedor real. Respecto a la preferencia aplicable a la doble venta de cosas inmuebles se contemplan tres hipótesis: 1.ª) Hubo inscripción en el Registro de la Propiedad; 2.ª) En su defecto, hubo posesión del inmueble; y 3.ª) A falta de inscripción y posesión, puede probarse la antigüedad del contrato. La preferencia a favor del adquirente que primeramente la inscribió en el Registro es, con diferencia, la que con mayor frecuencia invocan los Tribunales, y dado nuestro sistema de inscripción voluntario, tal regla bien puede considerarse un estímulo indirecto del legislador para lograr la inscripción de hecho de las fincas. Se trata de una aplicación del principio de prioridad cronológica que, en virtud del artículo 17 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946), produce el cierre del Registro, ya sea de modo definitivo, ya sea con carácter temporal mientras esté vigente el asiento de presentación. Si los títulos de adquisición se hubieran presentado el mismo día, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro, conforme al artículo 25 de la Ley Hipotecaria (LA LEY 3/1946). En conclusión, el artículo 1473 del Código Civil (LA LEY 1/1889) se limita a resolver la colisión de derechos entre dos o más compradores de la misma cosa, dictando para ello los criterios de atribución preferente. En ningún caso priva al comprador defraudado de las acciones que, por razón del contrato celebrado, puedan corresponderle frente al vendedor. En particular, la resolutoria por incumplimiento a través del artículo 1124 del Código Civil (LA LEY 1/1889), con la petición de indemnización de daños y perjuicios al ser imposible el cumplimiento en forma específica. La materia también ha merecido una abundante atención por parte de la jurisprudencia, como se puede apreciar en el presente estudio. Índice sistemático VENDEDOR ÚNICO, 1. PLURALIDAD DE COMPRADORES, 2. CONTRATOS DE COMPRA SEPARADOS, VÁLIDOS Y NO CONSUMADOS, 3 a 5. IDENTIDAD DEL OBJETO, 6 a 10. DIFERENCIA CON VENTA DE COSA AJENA, 11 a 14. BUENA FE, 15 a 20. PREFERENCIA DE INMUEBLES, 21 a 28. INDEMNIZACIÓN, 29 a 32. VENDEDOR ÚNICO 1.-- TS (Sala 1.ª). Sentencia 22 junio 2001. Ponente: Marín Castán. Recurso núm. 1465/1996 (BD238056/2001) (LA LEY 5731/2001) (1) . El Tribunal Supremo descarta en este supuesto la aplicabilidad del artículo 1473 del Código Civil y su posible combinación con el artículo 32 de la Ley Hipotecaria. Y ello porque hay dos razones que impiden encuadrar el caso

examinado en la hipótesis contemplada por el artículo 1473 del Código Civil: la primera, que cuando en 1980 y 1982

se

otorgaron las escrituras públicas a favor de los demandados, a la primera venta o transmisión --en el caso, por permuta-- de la finca litigiosa en documento privado había seguido de inmediato la entrada del adquirente en posesión de la finca, siendo por tanto aplicable la reiterada doctrina de la Sala que descarta la aplicabilidad del artículo 1473 del Código Civil cuando la primera venta se hubiera consumado antes de la perfección de la otra; y la segunda, que el vendedor no fue el mismo, como exige la jurisprudencia de la Sala para que se dé la hipótesis del artículo 1473 del Código Civil, por que D.ª Bárbara no vendió a Aljomar, S.L. y a D.ª Michelle en cumplimiento de ninguna obligación previamente contraída con ellos por su madre, sino como propietaria que había adquirido para sí las fincas a título de herencia y manifestaba su voluntad traslativa propia y personal, ajena ya del todo a la voluntad de su madre, la cual había fallecido en el año 1979 sin haber inquietado en la posesión a D. Gerardo C. M. ni haber cuestionado la transmisión que le había hecho en el año 1996. PLURALIDAD DE COMPRADORES 2.-- AP Guipúzcoa (Sección 3.ª). Sentencia 26 junio 2002. Ponente: Piqueras Valls. Recurso núm. 3242/2000 (BD425127/2003) (LA LEY 120297/2002). No cabe hablar de doble venta cuando el vendedor, cumpliendo lo pactado, otorga escritura a favor del tercero designado por el comprador. En el presente caso el contrato contempla, expresamente, esta facultad --cláusula quinta--, y, además, la presencia del demandado y su esposa en el acto notarial, muestra que la transmisión de la propiedad a D.ª Lorenza se hacía en función y en cumplimiento de lo pactado por D. Carlos Jesús y D.ª Begoña en el contrato litigioso. CONTRATOS DE COMPRA SEPARADOS, VÁLIDOS Y NO CONSUMADOS 3.-- AP La Rioja. Sentencia 31 octubre 2002. Ponente: Mota Bello. Recurso núm. 190/2002 (BD406548/2003 (LA LEY 1808/2003)). En el caso se pretende la declaración de nulidad de la escritura pública de donación, de 17 de julio de 2002, por la que D.ª Adoración M. N. transmitía por donación a la demandada, Sra. V., parte del inmueble situado en la calle Hermosilla de la localidad de Santo Domingo de la Calzada. La demandante, y la sentencia recurrida así lo estima, ha venido considerando que esta donación en nula, al entender que con anterioridad a este otorgamiento, el día 7 de marzo de 1974, D.ª Adoración M. había vendido a su hermana D.ª María Angeles --la demandante-- cinco y media doceavas partes, lo que permite concluir que no podía donar a D.ª Isabel lo ya había vendido en su día. En este supuesto se produjo la venta de los derechos que luego pretenden transmitirse por donación veintiséis años después de su enajenación, tratando de darse prioridad a esta segunda transmisión cuando la primera ya ha sido consumida y existe cumplida prueba sobre los reiterados actos ejecutados por la demandante como titular de los derechos transmitidos en la primera enajenación. 4.-- AP A Coruña (Sección 3.ª). Sentencia 5 mayo 2000. Ponente: Fernández-Porto García. Recurso núm. 1995/1997 (BD263982/2001) (LA LEY 92709/2000). La Sala estima que no estamos en presencia de una doble venta, que deba dilucidarse conforme a lo establecido en el artículo 1473 del Código Civil. La tipificación de la doble venta, que contempla el artículo 1473 del Código Civil, requiere, para su existencia, que cuando se perfecciones la segunda venta --en este caso, la realizada a favor de D. M. C., para su sociedad de gananciales--, por convenio entre comprador y vendedor sobre la cosa, objeto y precio, la primera aún no haya sido consumada --con entrega de la cosa y pago del precio--, lo que implica una cierta coetaneidad o proximidad cronológica entre ambas ventas; pues si la concertada en primer lugar ya estaba totalmente consumada --con pago íntegro del precio y tradición de la propiedad--, no concurre un verdadero supuesto de doble venta, sino que se está vendiendo una cosa de ajena pertenencia, o la segunda venta es inexistente por falta de objeto, en virtud del principio nemo dat quod non habet. Si ya no es propietario de la finca, por haberse consumado la primera venta, no puede vender por segunda vez aquello que ya no está en su dominio. En esta sentencia no se está en sede del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues no se ha anulado el título de dominio que en su día ostentó D. P. P., común vendedor; sino que lo que se está afirmando es que el título que ostenta el D. M. C. es inexistente, por haber adquirido parte de la finca de quien no era dueño. La cuestión planteada es más del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, pues lo que se está cuestionando es el propio título e inscripción que pregona el dominio a favor del demandado D. M. C. Consecuencia de lo anterior es estimar que la

finca es propiedad de la sociedad de gananciales en cuyo beneficio se ejercitaba la acción, y como tales deben ser tenidos y respetados, lo que conlleva declarar la nulidad parcial de la escritura pública de compraventa otorgada entre los demandados el 7 de julio de 1992, por ser inexistente, con la consiguiente modificación de los asientos registrales. 5.-- AP Málaga (Sección 6.ª). Sentencia 24 marzo 2001. Ponente: Jurado Rodríguez. Recurso núm. 660/1999 (BD236153/2001) (LA LEY 64570/2001). En el caso se acciona como primer comprador en supuesto de doble venta que, tal como se contempla en el artículo 1473 del Código Civil, requiere para su existencia que cuando se perfeccione la segunda venta la primera no haya sido consumada todavía, y esta acción va dirigida a que se dé cumplimiento al primero de los contratos de compraventa celebrados, para lo cual se exigirá la entrega del precio por la compradora y la entrega del bien por el vendedor, por lo que si este bien está poseído por un tercero, no cabe duda alguna sobre el hecho de que ese tercero tiene que ser llamado como demandado al proceso, al ser sujeto de la relación jurídico-material que se está juzgando. IDENTIDAD DEL OBJETO 6.-- TS (Sala 1.ª). Sentencia 10 junio 2003. Ponente: Villagómez Rodil. Recurso núm. 3102/1997 (620/2003) (LA LEY 13056/2003). Por escritura pública, de fecha 21 de diciembre de 1989, las partes demandantes compraron a la mercantil Goosen, S.A., el inmueble registrado, consistente en una vivienda unifamiliar señalada con el número tres del Conjunto Inmobiliario Puerto Julia A, habiendo entrado en la posesión material del bien adquirido. El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Figueras tramitó el juicio ejecutivo, que promovió el Banco Central Hispanoamericano, S.A., en el que se embargó la finca objeto de la compraventa. Dicha traba se anotó en el Registro de la Propiedad el 18 mayo 1992. El referido Juzgado tramitó el juicio ejecutivo a instancia del Banco Español de Crédito, S.A., en el que también

se

embargó la finca enajenada, en fecha de 30 de enero de 1992, con anotación en el Registro practicada el 16 de abril de 1992. En este procedimiento, y en vía de apremio, por auto de 2 de junio de 1995, se adjudicó el inmueble,

que

resultó subastado, al demandado D. Carlos y por auto de rectificación del anterior, lo fue a favor del referido y de

D.ª

Claudia, cancelándose las anotaciones de embargo practicadas, inscribiendo su título el 6 de julio de 1995. El caso no ha sido considerado por el Tribunal Supremo un supuesto de doble venta, contemplado en el artículo 1473 del Código Civil, al no resultar prioritaria la inscripción registral que la sentencia tiene en cuenta. En este supuesto,

la cesión

posterior de la vivienda litigiosa por la adjudicación judicial llevada a cabo en realidad corresponde a una transmisión carente de objeto, desde el momento que la finca no pertenecía efectivamente a la entidad vendedora -- deudora ejecutada, Goossen, S.A.-- ya que había salido de su patrimonio por la venta de la misma, mediante el otorgamiento de la escritura pública de 21 de diciembre de 1989 y haberse operado tradición real y efectiva. 7.-- AP Valladolid (Sección 3.ª). Sentencia 11 septiembre 2001. Ponente: Sanz Cid. Recurso núm. 184/2001 (BD399990/2003) (LA LEY 158096/2001). La posibilidad de enajenación de la finca en la que consta la anotación preventiva está fuera de toda duda, pues así lo establece el artículo 71 de la Ley Hipotecaria, según el cual los bienes anotados podrán ser enajenados o gravados, si bien siempre sin perjuicio del derecho garantizado con la anotación. La anotación preventiva del embargo no priva al deudor o dueño de la finca o del derecho anotado, del ejercicio del ius disponendi, de modo que puede realizar actos de enajenación o gravamen, si bien supeditados a las contingencias derivadas del embargo anotado. 8.-- AP

Girona (Sección

1.ª). Sentencia 10

enero 2000. Ponente: Ferrero

Hidalgo. Recurso

núm. 62/1999

(BD258853/2001) (LA LEY 12525/2000). El error deriva del hecho de que la sociedad Marroig, S.A., titular de la finca matriz, procedió a segregar y vender dos veces la parcela núm. 15, la primera el día 22 de febrero de 1972 a D. Dominique B., aunque no se inscribió hasta el día 10 de octubre de 1984, cuando dicho señor la vendió a los actuales ocupantes, e inscribiéndose, y la segunda, el día 6 de julio de 1990, e inscrita en el Registro el día 1 de junio de 1991. La posibilidad de esta nueva inscripción fue debido a que en la finca matriz no constaba la segregación de la finca, error claro en el Registro, y que podría ser el motivo por el cual la sociedad Marroig, S.A., procedió a realizar la doble venta, lo cual no le exime de responsabilidad frente a los compradores, pero siendo indudable que éstos --los demandados--, en el caso de no poder dirigirse

contra dicha sociedad, podrían incluso pedir responsabilidad al Registrador al no haber hecho constar la primera segregación. 9.-- AP Murcia (Sección 4.ª). Sentencia 11 julio 2000. Ponente: Díez Soto. Recurso núm. 563/1998 (BD133097/2001) (LA LEY 142962/2000). La sentencia desestima el recurso por el hecho de no haber sido demandado el Sr. A. B., teniendo en cuenta que los demandantes conocían en el momento de la interposición de la demanda la previa adquisición por aquél de la nuda propiedad, por lo que se da una situación de litisconsorcio pasivo necesario. La pretensión de cumplimiento forzoso del contrato privado de compraventa, con la consiguiente transmisión al comprador de la plena propiedad de la finca --cumplimiento que sólo sería posible si se condenara tanto al usufructuario como al nudo propietario--, como cualquier pretensión encaminada a poner de manifiesto la ineficacia por simulación de la previa transmisión de la nuda propiedad a favor del Sr. A. B. --lo que permitiría condenar al Sr. A. J., como único propietario, a otorgar por sí solo la escritura de compraventa--, no puede ser sustanciada sin que el citado Sr. A. B. sea llamado a juicio, ya que en uno u otro caso la sentencia que se dictara habría de afectarle directamente. La aplicación del régimen de la doble venta contenido en el artículo 1473 del Código Civil, por haberse perfeccionado la venta realizada en su favor antes de que se consumara la realizada a favor del Sr. A. B., pasaría por afirmar y probar el carácter simulado de esta última y la consiguiente ineficacia. 10.-- AP Cádiz (Sección 2.ª). Sentencia 30 marzo 2000. Ponente: Marín Fernández. Recurso núm. 384/1999 (BD131449/2001) (LA LEY 71128/2000). No se aplica la doctrina de la doble venta ya que no ha habido en puridad una situación de hecho susceptible de la aplicación de las normas del artículo 1473 del Código Civil. El apelado adquiere la propiedad definitivamente en el año 1974 --el pago de la parte del precio aplazado...