Tema 8 (parte 2) - Apuntes 8 PDF

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Clases de hipoteca...

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3.1

Clases de hipoteca El art.137 de la LH establece que las hipotecas son voluntarias o legales: Hipotecas voluntarias: Las hipotecas voluntarias se caracterizan por haber sido convenidas libremente por las partes a través del contrato de hipoteca, o impuestas unilateralmente por el dueño de los bienes a favor de un sujeto acreedor de una obligación, lo cual da lugar a la figura de la hipoteca unilateral, si bien su eficacia queda condicionada a la aceptación de la persona a cuyo favor se estableció, aceptación que deberá constar en el Registro de la Propiedad. Las hipotecas legales, por el contrario, tienen su origen en una disposición legal expresa que otorga a ciertas personas el derecho a exigir su constitución. Algún autor las define como aquellas hipotecas que la ley establece bajo determinadas condiciones para salvaguardar intereses de algunas personas que se estiman merecedoras de protección especial. Ej.: Luisa es una chica menor sin padres con tutela de Ramón. Esta al estar tutelada tiene derecho a exigir hipoteca legal sobre la vivienda de Ramón, en garantía de que este cumplirá con su cargo correctamente, ya que si crea daños y perjuicios a Luisa esta podrá ejecutar la hipoteca que grava la casa de Ramón.

1.3.

Sujetos de la hipoteca inmobiliaria

El derecho de hipoteca surge, normalmente, como consecuencia de un acuerdo contractual entre el acreedor de una obligación principal y el deudor de la misma, por tanto, acreedor hipotecario y deudor hipotecario son los dos protagonistas naturales de este derecho real de garantía, y representan respectivamente el lado activo (titular del derecho de crédito y de la garantía hipotecaria) y pasivo (titular de la finca o del derecho real hipotecario) de la relación hipotecaria Sin embargo, no siempre el deudor de la obligación principal es el que constituye la hipoteca, ya que el sujeto pasivo podrá encontrarse en alguna de las siguientes situaciones: - Ser, además del constituyente de la hipoteca, el sujeto pasivo de la obligación principal que se asegura con dicha hipoteca; en este supuesto coinciden el deudor de la obligación asegurada con el deudor hipotecario. Ej: yo pido un préstamo para comprarme una casa, y como garantía de que voy devolver el préstamo al banco más sus intereses hipotéticos la casa que he comprado con el préstamo - Ser solo parte en la constitución de la hipoteca pero ajeno a la relación obligatoria garantizada por aquella; A garantiza con una hipoteca sobre un bien inmueble suyo la deuda que B tiene frente a un acreedor. Se habla entonces de un hipotecante no deudor. Ej: yo pido un préstamo de 200000 euros para montar un negocio y mis padres deciden hipotecar su casa para que me dé el préstamo el banco. - No haber sido parte en la constitución de la hipoteca ni responder del crédito principal, pero haber adquirido posteriormente la finca gravada con la hipoteca. Se le conoce como “tercer poseedor de la finca hipotecada”, ya que es el adquiriente de una finca previamente

hipotecada. Este sujeto carece igualmente de la condición de deudor. Pero responderá con la finca que adquirió (que es la que sigue estando hipotecada) en caso de que el deudor incumpla con su obligación. Ej: yo compro a Luis una casa por 200000 euros pero se sigue debiendo 100000 euros de hipoteca. Si no me subrogo yo personalmente en el préstamo hipotecario (paso a ser yo deudor y desaparece Luis) o no cancelo lo que queda de hipoteca (le pago al banco los 100000 euros que quedan), aunque me convierta en propietario e inscriba en el RP, el deudor del préstamo hipotecario sigue siendo Luis. Lo cierto es que por regla general ésta situación se evita, ya que ni a Luis le interesa seguir siendo deudor de la obligación principal (porque el banco antes de ejecutar la hipoteca puede ir contra él, contra su nómina, otros bienes que tenga, etc), ni a mí me interesa que mi casa este como garantía de que el deudor va a terminar de pagar los 100000 euros que faltan.

1.4.

Objeto

Conforme al artículo 106 LH pueden ser hipotecados: 1º.- Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción en el Registro (a los que hay que equiparar los buques, que aunque es un bien mueble se equiparan a los inmuebles permitiendo ser hipotecado) 2º- Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los bienes inmuebles. Es decir, puede hipotecarse el derecho de usufructo (pero teniendo en cuenta que dado su carácter temporal al extinguirse el usufructo se extingue la hipoteca), la nuda propiedad, o incluso una servidumbre, pero siempre que sea junto al predio dominante. 1.5.

Extensión de la hipoteca

Expone el art.109 LH que la hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Mientras que el 111 establece que salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 1- Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto. 2- Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren 3- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. 1.6.

Derechos y obligaciones para acreedor e hipotecante

1. El acreedor no tiene derecho a poseer ni a recibir los frutos de la cosa hipotecada, ya que solo tendrá facultades a ejercer la conocida como acción de devastación que aparece en 117 LH, y que va encaminada a solicitar el juez que evite cualquier deterioro o disminución del valor de la finca como consecuencia de la actitud dolosa o culposa del dueño sobre la misma

2. También puede el acreedor ceder su crédito hipotecario a un tercero (cesión de crédito en todo o parte, debiendo hacerse en escritura pública, de la cual se dará conocimiento al deudor, e igualmente deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, y como dice el art 149 LH, el cesionario se subroga en todos los derechos del cedente. 3. El art 1923. 3 del C.c. otorga al acreedor hipotecario un derecho preferente para cobrar su crédito sobre los demás acreedores que no sean hipotecarios. 4. Por su parte, el hipotecante, es decir, el titular de la finca gravada, que puede ser el deudor o un tercero que garantiza la obligación del deudor, sigue poseyendo la casa hipotecada y disfrutando de ella, puede disponer de ella (venderla, cederla….), pero siempre le acompañara el gravamen del derecho real de hipoteca hasta que no se pague la deuda que esta asegura. También podrá constituir más de una hipoteca sobre el mismo, bien aunque la primera hipoteca tiene preferencia sobre las demás de fecha posterior. 1.7.

Procedimiento de ejecución hipotecaria mediante venta en pública subasta

Una vez que el deudor falla en el pago, por la regla general se inicia el procedimiento ejecutivo especial para exigir el pago de deudas garantizado con la hipoteca. Este procedimiento especial de ejecución hipotecaria se encuentra regulado en los art. 681 y ss de la LEC, y se aplicara cuando se persigan bienes hipotecados y siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos (682.2 LEC): 1. Que en la escritura de constitución del préstamo hipotecario los interesados hayan tasado el precio de la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, el 75 por ciento del valor señalado en dicha tasación. 2. Que en la misma escritura conste un domicilio que fijara el deudor, para la práctica de requerimientos y notificaciones. 3. Que el registrador haga constar en las inscripciones dichas circunstancias. Este procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza por su brevedad: una vez interpuesta la demanda ejecutiva, y transcurridos 20 días desde que tuvo lugar el requerimiento de pago y las notificaciones exigidas, se procederá a las subasta de la finca o bien hipotecado Para que el deudor pueda oponerse a la subasta existen unos casos muy limitados y regulados expresamente en la ley, que son: -

Extinción de la garantía o de la obligación principal Error en la determinación de la cantidad exigible El carácter abusivo de una clausula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible

Una vez iniciada la hipoteca, el bien se adjudica al mejor postor siempre que el valor de la postura fuese igual o superior al 70 por ciento del precio inicial de la subasta: si el precio obtenido fuese inferior a esa cantidad puede el ejecutado presentar un tercero…… diapositiva También podrá pedir el acreedor que se le adjudique el bien por esa cantidad o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos siempre que supere ese importe....