Distinction entre meubles et immeubles PDF

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Distinction entre meubles et immeubles Cette distinction trouve son origine dans une considération d’ordre physique au sens matériel. Certaines choses peuvent se déplacer, ce sont les meubles, et d’autre ont un point d’attache fixe, les immeubles. Cette différence de mobilité / immobilité implique un régime juridique différent. A- Les intérêts de la distinction Les immeubles relèvent du régime de la publicité foncière, qui est régie par un décret du 4 Janvier 1955. En vertu de ce décret, les actes juridiques qui constituent ou transmettent entre vifs un droit réel immobilier ne sont opposables aux tiers que s’ils ont été publiés sur un registre. Par exemple, des parties concluent une vente immobilière qui transmet le droit de propriété sur l’immeuble, cette vente devra être publiée pour être opposable aux tiers. L’instauration de la publicité foncière est rendue possible par la situation fixe des immeubles, cette publicité s’effectuant sur un registre tenu dans la commune où l’immeuble est située. De l’autre côté, et sauf exceptions, les meubles n’ont pas d’attache fixe, il est donc impossible de les localiser dans l’espace. Cette impossibilité fait alors obstacle à l’impossibilité d’instaurer un système de publicité efficace. Les sûretés réelles se différencient selon qu’elles grèvent un immeuble ou un meuble. Les sûretés immobilières ont pour modèle l’hypothèque : elle est soumise au régime de la publicité foncière du fait qu’elle constitue un droit réel immobilier. Corrélativement, le débiteur qui a constitué l’hypothèque reste en possession de son immeuble : l’hypothèque est alors une sûreté sans dépossession du débiteur. De l’autre côté, les suretés mobilières sont pour modèle le gage : c’est une sûreté réelle, elle grève les meubles corporels. Le gage peut être constitué avec dépossession. Le débiteur va se dessaisir du meuble entre les mains du créancier. Le créancier devra restituer le meuble au débiteur, si celui-ci paie sa dette. Le gage peut être également constitué sans dépossession : le débiteur reste en possession du meuble grevé. Dans ce cas, le gage devra être publié sur un registre spécial pour être opposable aux tiers. Il existe une différence entre meubles et immeubles quant à la compétence territoriale d’action en justice. Supposons que l’action en justice mette en cause un droit réel immobilier : on dira de cette action que c’est une action réelle immobilière, cette action va relever de la compétence du tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Supposons que l’action en justice ne concerne pas un droit réel immobilier, alors l’action en justice relèvera du tribunal du domicile du défendeur. Il existe d’autres différences de régime entre meubles et immeubles. Le régime de possession n’est pas le même, la vente immobilière peut être attaquée par le vendeur qui a subi une lésion tandis que les ventes mobilières ne peuvent pas être remises en cause dans ce cas. B- L’application de la distinction Cette distinction immeubles/meubles a pour cible de base les choses corporelles. Il faut néanmoins tenir compte de l’art 516 du code civil qui énonce que tous les biens sont meubles ou immeubles. Il en résulte alors que la distinction s’applique aussi non seulement aux bien corporels mais aussi incorporels.

Les biens corporels Il faut voir si la chose peut se déplacer dans l’espace ou si elle a une situation fixe : c’est le critère physique de la mobilité ou l’immobilité. Les choses se compliquent alors quand ce critère physique fait l’objet de correctifs juridiques. a. L’application du critère physique Les immeubles par nature sont prévus à l’art 517 du code civil et se répartissent en 2 catégories : - L’art 518 concerne les fonds de terres et les bâtiments : ce sont des immeubles par nature. Les matériaux qui composent les bâtiments sont, à l’origine des meubles, qui perdent cette qualité au fur et à mesure qu’ils sont incorporés dans le bâtiment. Reciproquement, les matériaux retrouveront leur nature mobilière lorsque le bâtiment est détruit. - Les plantations sont également des immeubles par nature. L’art 520 §1 dispose que les récoltes pendant par les racines et les fruits des arbres non encore recueillis sont des immeubles. A contrario, la récolte ou la cueillette va entrainer la transformation de l’immeuble en meuble. Les meubles par nature sont définis à l’art 528 comme les biens pouvant se transporter d’un lieu à un autre. Toutes les choses qui n’adhèrent pas au sol sont susceptibles de déplacement et entrent dans la catégorie des meubles par nature. Les liste des immeubles par nature est fermée tandis que cette des meubles par nature est ouverte : tout ce qui n’est pas immeuble est meuble. Il existe cependant une catégorie particulière de meubles corporels : les meubles immatriculés : navire de mer, bateau de navigation intérieure, et aéronefs. Ces meubles font l’objet d’une immatriculation administrative et sont juridiquement rattachés au lieu de cette immatriculation. De la sorte, les meubles immatriculés sont juridiquement localisés dans l’espace : cela permet l’instauration d’un régime de publicité analogue à la publicité foncière. Les meubles immatriculés ont un régime alors calqué sur celui des immeubles, ils peuvent ainsi fait l’objet d’une hypothèque. Les VTM constituent des meubles de droit commun : l’immatriculation ne déclenche pas l’application d’un régime particulier. b. Les correctifs du critère physique Ce critère physique fait l’objet d’un double correctif : parfois, un meuble est considéré comme immeuble en application de la technique qu’est l’immobilisation par destination. Parfois, un immeuble sera considéré comme meuble en application de la technique de la mobilisation par anticipation. Les immeubles par destination sont prévus à l’art 517 et définis à l’art 524. On y trouve les conditions de l’immobilisation : cette immobilisation va s’appliquer à des meubles en raison d’un lien qu’ils ont avec un immeuble principal. 2 conditions doivent être remplies pour que se produire l’immobilisation (requalification du meuble en immeuble) : - Le meuble et l’immeuble doivent appartenir au même propriétaire. A contrario, les meubles qu’un locataire place dans un immeuble ne deviennent pas des immeubles par destination - Il faut que le meuble soit l’accessoire de l’immeuble. L’immobilisation par destination est l’application du principe de l’accessoire. Le meuble ici est

l’accessoire qui suit le régime juridique de l’immeuble qui est le principal. Le lien d’accessoire à principal est caractérisés dans 2 cas : o En vertu de l’art 524§1, le lien est établi lorsque le meuble est affecté au service ou à l’exploitation de l’immeuble. Par exemple, l’exploitant agricole propriétaire de son fond est aussi propriétaire de son matériel d’exploitation, le matériel sera qualifié d’immeuble par destination en raison de son affectation. o En vertu de l’art 524, le lien d’accessoire à principal est établi si le propriétaire de l’immeuble a eu l’intention d’attacher son meuble à perpétuelle demeure. Cette notion d’attache à perpétuelle demeure est reprise à l’art 525§1, on peut parler d’attache à perpétuelle demeure si le meuble est scellé dans l’immeuble, ou encore si le meuble ne peut être détaché de l’immeuble sans détérioration soit du meuble soit de l’immeuble. Concernant les effets de l’immobilisation, les immeubles par destination sont de plein droit, englobés dans les opérations juridiques qui se rapportent à l’immeuble principal. Par exemple, la vente de l’immeuble principal entraine de la vente des immeubles par destination sauf si les parties disent le contraire dans l’acte. L’hypothèque constituée sur l’immeuble principal s’applique aux immeubles par destination, sauf si le contrat stipule le contraire. Les immeubles par destination ne sont pas pour autant assimilables à des immeubles par nature : ils forment une catégorie autonome. Les immeubles par destination conservent sur certains points leur nature origine qui est mobilière. Ainsi, la qualification de vol est applicable en cas de soustraction frauduleuse d’un immeuble par destination, or le vol est une infraction s’appliquant exclusivement aux meubles. Concernant les meubles par anticipation, il s’agit de choses immobilières qui ont une attache avec un immeuble, mais qui sont destinés à une prochaine séparation. Lorsque ces choses sont vendues, la JP admet que les parties peuvent anticiper sur la séparation entre les traitants d’ores et déjà comme des meubles. Par exemple, une récolte sur pieds ou des matériaux à provenir d’une démolition peuvent être vendus comme des meubles alors qu’en l’état, il s’agit d’immeubles par nature. La modélisation présente un intérêt : la vente va suivre le régime des ventes mobilières, ce qui dispensera les parties d’avoir à observer les règles du régime de la vente immobilière....