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LECCIÓN 1LOS DERECHOS REALES Y SU DETERMINACIÓNI. EL DERECHO DE COSAS.Los principios que ordenan el Derecho de cosas se encuentran en la CE y en el CC.Artículo 33 CE: “Derecho a la propiedad privada y a la herencia: Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La función social de ...

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LECCIÓN 1 LOS DERECHOS REALES Y SU DETERMINACIÓN I. EL DERECHO DE COSAS. Los principios que ordenan el Derecho de cosas se encuentran en la CE y en el CC. Artículo 33 CE: “Derecho a la propiedad privada y a la herencia: 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”. La CE informa toda la legislación, y por lo tanto, también la legislación Civil. El derecho de cosas decimos que es parte de Derecho patrimonial, es un Derecho de propiedad. La CE reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 

Este reconocimiento a la propiedad privada es el eje en torno al cual gira el Derecho de cosas.

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El derecho a la herencia que recoge la CE significa que la propiedad no se extingue con la muerte del titular, se mantiene en el tiempo, es transmisible mortis-causa. Si se extinguiera, querría decir que la propiedad privada revierte al Estado por la muerte del titular, pero no es así, la propiedad privada como tal no se extingue a la muerte del titular, sino que se transmite mortis-causa.

La CE abre la posibilidad de establecer una serie de límites a la propiedad privada, límites que se establecen en base a la función social. La función social debe entenderse como utilidad pública e interés social. Cuando se dan uno de esos casos el Estado puede limitar el derecho a la propiedad a cambio de una indemnización. El Estado compensa al titular, siempre que así esté previsto en la ley. Hay utilidad pública que está por encima del interés particular cuando la Administración quiere construir una carretera. La ley le permite la expropiación forzosa de los terrenos necesarios para construirla, a cambio de que indemnice a los dueños de los terrenos. Hay un supuesto en el que la propiedad revierte al Estado: si el titular de un derecho fallece sin haber otorgado testamento, la normativa sucesoria (abintestato) coloca al Estado en el último lugar del orden de prelación (art. 913 Cc). Cuando no queda otra opción es cuando se admite, y siempre que lo contemple así una ley. (Es la publificación del Derecho). También el CC nos habla del Derecho de cosas y de la propiedad. Artículo 348 CC:

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“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”. Artículo 349 CC: “Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado”. Igual que la CE, el CC también recoge la posibilidad de privación de la propiedad. II. DEFINICIÓN DE DERECHO DE COSAS.

El Derecho de cosas es aquella parte del Derecho Civil que regula las facultades de la persona sobre las cosas. El derecho de cosas supone: 

Bien que la persona tenga un derecho máximo sobre las cosas. Tiene un Derecho pleno que origina el derecho de propiedad.

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O bien que la persona tenga una facultad limitada sobre la cosa que no es suya, es ajena. Es lo que origina la categoría de los derechos reales limitados, o derechos reales en cosa ajena como el usufructo. Con el derecho de usufructo sólo puede usar la cosa, no puede disponer de ella. No se es propietario de la cosa, la disponibilidad sobre la cosa la tiene el propietario. Por ello es limitado, porque la propiedad de la cosa la tiene otra persona. El derecho de usufructo supone una minusvaloración en la transmisión de la cosa porque supone un límite a ese bien adquirido.

En el Derecho de cosas también veremos cómo se adquiere la propiedad: 

Por compraventa.

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Por usucapión o prescripción adquisitiva.

También veremos el medio de publicidad de las relaciones inmobiliarias. El Registro de la Propiedad es el medio de publicidad formal de los derechos reales sobre bienes inmuebles. El Registro de la propiedad sólo protege los bienes inmuebles que son los que tienen un mayor tráfico jurídico. Con el título de dominio se acude al Registro de la Propiedad. La 1ª inscripción se conoce como inmatriculación, y abre folio. Todo lo que es la vida de una finca aparece en un folio del Registro de la Propiedad. III.CARACTERÍSTICAS Y CONTENIDO GENERAL DEL DERECHO REAL. Concepto de Derecho real: Es el poder o facultad directa e inmediata sobre un bien o cosa, que concede a su titular un señorío (un poder), o bien pleno (propiedad) o bien parcial (derecho real limitado sobre ese bien o cosa). De este modo, el titular tiene la cosa o el bien sometido a ese señorío o dominación. 2

Contenido del Derecho real. Ese poder, el contenido del Derecho real, lo integran una serie de facultades: Las dos primeras integran las diferencias fundamentales entre un derecho real y un derecho de crédito: 

La inherencia a la cosa: es la primera facultad integradora del Derecho real. Es una característica de todo Derecho real. Su titular puede conseguir la utilidad, el interés, que corresponde a su derecho sin necesidad de que medie otra persona. Ello es demostrativo de que el Derecho real no es igual que el Derecho de crédito.

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Reipersecutoriedad=“el derecho persigue a la cosa”. El titular del Derecho real ostenta el poder sobre la cosa, la posea quien la posea. Es decir, es oponible frente a cualquiera que esté en posesión de la cosa. Al tener un derecho de propiedad se puede ejercer la acción reivindicatoria frente a cualquiera que posea la cosa. Mi propiedad vale frente a cualquiera. Se es propietario ERGA OMNES. El derecho real es absoluto, frente al derecho de crédito que es relativo y sólo es oponible al deudor. Esto no ocurre en un derecho de obligación o de crédito, en el que si soy acreedor, necesito a un deudor al que únicamente puedo exigir la obligación. No lo puedo oponer frente a todos, sino sólo frente a la persona del deudor. En el derecho de obligación o de crédito se necesita a otra persona para ejercitar el derecho, y solamente puedo ejercerlo frente a la persona del deudor, no frente a todos. Tiene un carácter relativo, no absoluto como el de la propiedad.

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Facultad de disposición: el titular de un Derecho real va a poder disponer de él. Puede enajenar, transmitir, etc. También el Derecho real limitado, como un usufructo temporal, se puede transmitir libremente. Y al tener la disposición del bien, también se puede renunciar a él. Así se deriva de la naturaleza del derecho subjetivo. Es un modo de extinción del derecho subjetivo.

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Facultad de exclusión. El titular del Derecho real puede excluir a terceras personas que puedan perjudicar su derecho. Este carácter excluyente se deriva del carácter erga omnes, de su oponibilidad frente a todos. Pero tiene que realizar la exclusión no de cualquier forma, sino a través de las acciones oportunas, a través de los medios de los que dispone el ordenamiento jurídico. A través de una acción reivindicatoria el propietario recupera la posesión. El poseedor no propietario tendrá que entregar la posesión. La exclusión puede adoptar dos facetas:  faceta represiva: es mi bien pero no te lo quito por la fuerza, sino ejercitando una acción reivindicatoria.  faceta preventiva: Es el supuesto del artículo 388 CC, derecho a cercar una finca. Artículo 388 CC: “Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas”.

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Si se te permite cercar tus fincas rústicas, estás desarrollando una acción que tiende a evitar futuras intromisiones, es una facultad excluyente de carácter preventivo. 

Facultad de preferencia o prioridad. Cuando hay 2 Derechos reales sobre una misma cosa, para determinar la prioridad sobre uno de ellos, el criterio de priorización principal es: “el primero en el tiempo, es el primero en el Derecho”.”prior tempore, potior in iure” Ej.: En los casos de doble transmisión de un bien inmueble (art. 1473 Cc). El primero que inscribe el bien en el Registro es el titular del derecho, con independencia de cuándo haya adquirido el bien, antes o después que el otro adquirente. Si éste lo adquirió antes no estuvo diligente a la hora de inscribir el bien en el Registro (tercero hipotecario. Art. 34 LH). De ahí la importancia de acudir al Registro para registrar el bien. Lo no inscrito en el Registro es como si no existiera para el ordenamiento. Hay una protección registral. Prevalece el primero que inscribe. Se puede inscribir la propiedad, usufructo, servidumbre… Si no hay ninguna inscripción, será propietario el primer poseedor de buena fe, que no sabía que el bien era doblemente vendido. Si no hay posesión, quien presente título de fecha más antigua siempre que haya buena fe. Si fuera mueble y la cosa se hubiese vendido a distintos compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella de buena fe.

IV. LOS SUJETOS EN LA RELACIÓN JURÍDICO-REAL. Pueden ser sujeto titular de un derecho real tanto una persona única como varias personas. En los supuestos de cotitularidad del Derecho real hay que ceñirse a lo pactado (autonomía de la voluntad). Si no hay nada pactado, hay que acudir a los supuestos de comunidad de bienes (artículos 392 y siguientes CC). Es un supuesto de cotitularidad. También puede ser titular de un derecho real tanto una persona física, como una jurídica. V. EL OBJETO DEL DERECHO REAL. El Derecho real puede tener por objeto: 

Bien material: En este caso el derecho real recae sobre una realidad corporal que, a su vez, puede ser considerada como una sola cosa (libro) o como una universalidad (biblioteca).

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Bien inmaterial: En este supuesto el derecho real recae sobre una realidad incorporal como ocurre con el producto de creaciones intelectuales del ser humano que el ordenamiento jurídico considera como posible objeto de derecho.

VII. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y CRÉDITO.

DERECHOS DE

Ya hemos visto algunas diferencias antes:  Carácter absoluto del Derecho real y relativo del Derecho de crédito. 4

 Eficacia ERGA OMNES del Derecho real, y eficacia sólo frente a la persona del deudor en el Derecho de crédito.  En los Derechos de crédito hace falta la mediación del deudor para la utilidad del derecho y en los Derechos reales no.  Los Derechos reales se pueden adquirir por usucapión o por prescripción adquisitiva y los Derechos de crédito no. VIII. CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. El Derecho de propiedad es el más amplio de los derechos reales. Es el derecho real pleno. El resto de los derechos no se consideran plenos, son derechos limitados. Se denominan derechos reales limitados o en cosa ajena y hay que distinguir 3 tipos: 

Derechos reales limitados de goce: los que autorizan el uso y disfrute de forma total o parcial. Estos derechos de goce llevan implícito casi siempre que su titular posea el bien (disfrute total), o tenga con él algún contacto físico en el sentido amplio (disfrute parcial). El usufructo es un ejemplo del disfrute total porque se tiene la posesión. En la servidumbre de paso hay un disfrute parcial con contacto físico.

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Derechos reales limitados de garantía o derechos de realización de valor . Otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada para obtener su valor. Así, el titular de la garantía puede satisfacer la obligación que se ha incumplido. Es lo que se conoce como derecho de realización del valor del bien o ius distrahendi. En el caso de la hipoteca, puedes ejecutar esa garantía, promover la realización del bien en pública subasta y ver cumplido el crédito que se estaba garantizando con esa garantía de hipoteca. La hipoteca sobre bienes inmuebles es el más frecuente en el tráfico patrimonial de los bienes. Una vez ejecutada la garantía hipotecaria caben dos posibilidades:

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Puedes enajenar el bien y que no llegue para cubrir la deuda. En ese caso quedará la acción personal del artículo 1911 CC (artículo 105 Ley Hipotecaria); es decir, la garantía hipotecaria no excluye la personal (responsabilidad patrimonial universal).

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Si enajenando el bien, se cobra la deuda y además sobra dinero, ese sobrante hay que devolverlo al deudor.

Derecho de adquisición preferente o derecho real limitado de adquisición preferente. Permite al titular del derecho real reclamar en beneficio propio la transmisión de derechos sobre el bien o la cosa con preferencia sobre otros potenciales adquirentes.

Los más importantes son tanteo y retracto. Esto significa que antes de vender la cosa:  Te lo tienen que notificar para que ejerzas el derecho de tanteo antes de la venta. Tienes derecho de adquisición preferente que lo puedes ejercitar o no.  Si no hay notificación, el titular del derecho de tanteo puede ejercitar el derecho de retracto, que supone que puede resolver la venta porque tenía un derecho de 5

adquisición preferente y no ha podido adquirir el bien antes que la persona que ha comprado el bien. Se subroga en su lugar. Puede dejar la enajenación sin efectos, porque tiene derecho a adquirir el bien en primer lugar. El derecho de tanteo es antes de la venta. El de retracto es después de la transmisión.

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