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TEMA 3ADQUISICION Y PERDIDA DE LOS DERECHOS REALESI. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES. ENUMERACIÓNLEGAL Y SU CRÍTICAExisten tres modos de adquirir la propiedad: 1) adquisición derivativa. 2) usucapión y 3) las adquisiciones a non domino.A. ADQUISICION DERIVATIVAEn Derecho español se recog...

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TEMA 3 ADQUISICION Y PERDIDA DE LOS DERECHOS REALES I. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES. ENUMERACIÓN LEGAL Y SU CRÍTICA Existen tres modos de adquirir la propiedad: 1) adquisición derivativa. 2) usucapión y 3) las adquisiciones a non domino. A. ADQUISICION DERIVATIVA En Derecho español se recogen los modos de adquirir los derechos reales siguiendo la teoría del título y del modo. El art. 609 párrafo segundo establece que “la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren (…) por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, por lo tanto, para adquirir la propiedad es necesario el título y el modo. El modo es la tradición, es decir, la entrega de la posesión de la cosa con finalidad traslativa que puede ser física o simbólica (la entrega de la cosa (modo=entrega=tradición)) y el título traslativo de la propiedad o derecho real (contrato o negocio causal precedente) Por lo tanto, la tradición requiere: 1) la entrega de la posesión de la cosa como elemento material, 2) la voluntad del transmitente de entregar la cosa y la voluntad del receptor de adquirirla y 3) la justa causa, es decir, el negocio jurídico precedente que constituye el título, la “iusta causa traditionis”. Esta teoría arranca del Derecho romano y exige la conjunción de estos dos elementos para adquirir. Nuestro CC regula la tradición en los artículos 1462 y ss. dentro del contrato de compraventa, se refiere siempre la tradición a la entrega de la cosa vendida, aunque debe aplicarse a cualquier título traslativo contractual. El art. 1462 CC prevé los dos tipos de entrega: Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato. Hay que distinguir, pues, entre: la traditio real y la ficta.

La traditio real se regula en el párrafo primero que establece que “se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador”. Esta tradición real puede consistir en una entrega material y física de la cosa, aunque no es imprescindible en la práctica, bastando con que se ponga a disposición del adquiriente. Incluso el artículo 1463 CC para el caso de las cosas muebles establece que se realiza la tradición por la entrega de las llaves del lugar o sitio, donde se hayan almacenados. Incluso se regula también, como excepción, que si la cosa vendida ya está en poder del comprador no se necesita ningún acto o que, en otros casos, basta el acuerdo entre las partes sin necesidad de trasmisión física. En el segundo párrafo del artículo 1462 se regula la trasmisión ficta o simbólica “Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato”. En este caso, no hay un traspaso efectivo de la cosa sino un signo o ficción que la representa. A este respecto, el art. 1464 CC se refiere a la adquisición de bienes incorporales que se entienden adquiridos por la posesión de un título que simbolice el disfrute del derecho en cuestión. (ej.: cheque al portador, pagaré). Bienes incorporales = bienes inmateriales. Una vez producida la transmisión y la adquisición se puede proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad. B.USUCAPIÓN: También pueden adquirirse la propiedad y demás derechos reales por medio de la prescripción, refiriéndose a la prescripción adquisitiva o usucapión. Esta viene recogida en los arts. 1930 y ss. del CC en relación con el art. 609 CC. El artículo 609 en su último párrafo dice “pueden también adquirirse por medio de la prescripción” y el artículo 1930 en su primer párrafo establece “por la prescripción (adquisitiva o usucapión) se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales” Fundamento: sirve para sanar vicios de los que pueda adolecer un contrato transmisivo del derecho de propiedad o real del que se trate. En este caso, el problema es que el sujeto se cree propietario cuando no lo es. Suponiendo que no ha adquirido la propiedad en el momento de la entrega porque quien se lo transmite no es propietario, el sujeto puede llegar a serlo a través de la usucapión, cumpliendo los

requisitos que justifican a los ojos de la ley que se convierto en propietario. El esquema es: verdadero dueño, vendedor no dueño y el comprador que firma el contrato con el no dueño. Clases:  Usucapión mobiliaria o inmobiliaria: dependiendo de que recaiga en bienes muebles (art. 1955 CC) o inmuebles (art. 1959 CC)  Usucapión ordinaria o extraordinaria. La ordinaria es cuando se reúnen todos los requisitos en el 1940 CC. Estos requisitos son: posesión en concepto de dueño, el justo título, tiempo y buena fe. La extraordinaria no viene reconocida en ningún artículo, pero tiene lugar cuando falta la buena fe y el título. Tanto en una como en otra es necesario poseer la cosa en concepto de dueño, como si fueras propietario de la cosa. Sujetos y objeto:  Sujetos: Primero. Usucapiente, es el que adquiere el derecho de propiedad u otro derecho real posible por usucapión. o Art. 1931 CC, se refiere a su capacidad, puede adquirir por usucapión todas las personas físicas y jurídicas que tengan capacidad para ello. Es decir, no hay capacidad especial, la capacidad que se precisa es la capacidad general de obrar. o Art. 1933 CC es un supuesto específico, se refiere a la comunidad de bienes. Establece que la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás. Ej.: 3 personas que son propietarios de un bien, partiendo de la premisa de que el objeto ha sido vendido por no dueño, solo uno de ellos tiene la posesión. Cuando se reclame por parte del verdadero dueño, los otros 2 se aprovechan del que tiene la posesión. o Art. 1934 CC: herencia yacente. Prevé el supuesto relativo a la herencia yacente (patrimonio que existe desde la muerte del causante hasta que el heredero la acepta). Este artículo establece que la prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia ante de haber sido afectada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y deliberar. Es decir, la adquisición puede ser a favor o en contra del heredero, de tal manera que si el

causante estaba poseyendo en concepto de dueño, el heredero se beneficiará de ese plazo prescriptivo. Pero, igualmente, si durante el tiempo que la herencia está yacente hay derechos que no se ejercitan por los herederos, pueden salir perjudicado porque este precepto se refiere igualmente a la prescripción adquisitiva como a la extintiva de derechos. Segundo. Titular del derecho usucapido, es el titular del derecho que lo pierde por haberlo usucapido el usucapiente. El art. 1932 establece que los derechos y acciones se extinguen por prescripción en perjuicio de toda clase de personas incluidas las jurídicas. Solo salva a las personas impedidas de administrar sus bienes, otorgándoles la posibilidad de reclamar contra sus representantes legítimos cuando la negligencia hubiese sido causa de la prescripción  Objeto El objeto de la usucapión es el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real poseible. No cabe, pues, la usucapión de los derechos no reales o personalísimos. Según el art. 1936 CC. se pueden usucapir todas los bienes o derechos que están en el comercio de los hombres, en relación con el art. 437 CC que establece que solo puede ser poseídas las cosas apropiables. Por otro lado, en cuanto a los derechos reales que pueden ser usucapibles. Cabe usucapir: la propiedad, usufructo y las servidumbres aparentes y continuas (la servidumbre de paso es discontinua por lo que no se puede usucapir). NO es usucapible la hipoteca porque el art. 1874 establece que para que nazca el derecho de hipoteca es necesario que se inscriba en el registro de la propiedad. Tampoco se pueden usucapir el tanteo, el retracto o la renta vitalicia.  Requisitos: art. 1940 y ss. Son requisitos a toda usucapión: la posesión, la buena fe, el justo título y el tiempo. La posesión en concepto de dueño. Art. 1941 y 430.2 para conocer que es dueño. En este sentido, la posesión debe de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. La posesión ha de ser en concepto de titular de la cosa o del derecho, esta condición faltará si se posee en virtud de licencia o mera tolerancia del dueño.

Debe de ser pública, es decir, que no sea oculta, sino reconocida por todos, por eso, no afecta a la usucapión los actos clandestinos. Debe de ser pacífica, que no se mantenga por la fuerza ni la adquisición comenzara por fuerza. Debe ser no interrumpida, es decir continuada en el tiempo. En definitiva, es cuando el poseedor cree que la cosa es suya. Por tanto, hay un concepto subjetivo (que cree que es dueño) y concepto objetivo (se exige judicialmente que objetivamente a lo largo del tiempo se ha comportado como dueño). Los actos objetivos de dueño vienen determinados por la jurisprudencia y son tales como: pago de impuestos que graven la propiedad del bien (ej: IBI), actos de mejora del bien en cuestión (ej: reacondicionamiento…), pago de los suministros y el empadronamiento. Art. 1941 CC: la posesión debe ser pública (los actos anteriores son conocidos por la gente), ininterrumpida y pacífica (que nadie discuta la posesión) Buena fe: art. 1950, 433 y 434 CC. La posesión ha de ser de buena fe, creer que le corresponde y que es titular del derecho que posee. El art.1950 contempla la buena fe desde dos aspectos; desde una perspectiva subjetiva y objetiva. La subjetiva hace referencia a la creencia, mientras que la objetiva sería que tenga la capacidad de transmitirlo. La buena fe se presume salvo prueba en contrario. La buena fe debe permanecer durante todo el plazo necesario para la usucapión. Justo título: art. 1952 El justo título se refiere al que hubieses sido suficiente para producir la adquisición del derecho de propiedad u otro real, si bien no se produjo por cualquier razón ajena a él. El art. 1952 entiende por justo título el que baste para transmitir la propiedad o derecho real de cuya prescripción se trate. Ejemplo: el 633 (donación de bienes inmuebles) exige el requisito formal de que esa donación conste en documento público. Si esto no se hace, es nula.

Además, el título para la prescripción adquisitiva ha de ser verdadero y válido, art. 1953, es decir, título que sea suficiente objetivamente. El art. 1954 prevé que el justo título debe probarse, no se presume nunca, se trata de una regla más procesal que material. Tiempo. Este requisito supone el transcurso de un plazo de tiempo determinado según la clase de usucapión. El CC hace depender este requisito de que se cumplan o no los otros requisitos anteriores y de la clase de bien al que afecte. Así en el art. 1955 se distingue:  Bienes muebles:  Buena fe: tres años.  Mala fe: seis años.  Bienes inmuebles:  Buena fe: 10 años (art. 1957). Prescripción ordinaria  Mala fe: 30 años (art. 1959), en el caso de que falten algunos de los otros requisitos. Por ejemplo, en el caso de donación de bienes inmuebles, el plazo que debe acreditar el donatario para poder pretender que se haya convertido el propietario. Como falta el justo título tendría que pasar 30 años. Se debe cumplir la totalidad del plazo del tiempo, si no se cumple no se puede alegar la prescripción. ¿Cómo se computa el tiempo? El art. 1960 establece las reglas para el realizar el cómputo del plazo. El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción uniendo al suyo el de su causante. Se presume que el poseedor actual, que lo ha sido en época anterior, ha continuado siéndolo en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. En relación al cómputo del tiempo, en el número 3 del referido 1960 CC, se establece que el día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último día debe cumplirse en su totalidad.

De otro lado, a la hora de realizar el cómputo también hay que tener en cuenta que el poseedor puede perder la posesión por la posesión de otro, aún contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión ha durado más de un año. haya ejercido un juicio posesorio, por lo que el plazo prescriptivo no empezará a correr hasta que no haya acabado ese año. Además, el art. 435 CC establece que la posesión adquirida de buena fe no pierde ese carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. Es decir, habrá que tener también cuenta a la hora del cómputo del plazo prescriptivo que la posesión no ha pasado de buena a mala fe. Efectos de la usucapión. El efecto esencial de la usucapión es la adquisición del derecho de propiedad del derecho de propiedad o de otro derecho real que ha sido poseído durante el plazo de tiempo exigido y concurriendo los restantes requisitos. Se produce la adquisición ipso iure de forma automática en el momento que se cumple el plazo de tiempo. No es apreciable de oficio y deberá declararse por vía de la acción o de la excepción. El usucapiente tendrá la carga de la prueba. La adquisición tiene efecto retroactivo al momento en que comenzó la posesión con los demás requisitos. Este tipo de adquisición puede ser objeto de renuncia por el usucapiente. Renuncia La adquisición del derecho de propiedad u otro real puede ser objeto de renuncia, partiendo del principio de que nadie puede adquirir derechos contra o sin su voluntad y del principio de renunciabilidad del art. 6.2 CC. El art. 1935 CC establece que la persona con capacidad para enajenar puede renunciar a la prescripción ganada. Lo que significa hacer dejación de la dejación ganada y permitir que el derecho usucapido siga perteneciendo al titular primitivo. Para realizar válidamente esa renuncia se precisa no solo la capacidad de obrar sino también el poder de disposición sobre el derecho al que se renuncia: capacidad para enajenar.

Sin embargo, el art. 6.2 pone límites a la renuncia de los derechos, de tal forma que no se permite renunciar a los derechos si afecta a un tercero (en este caso, herederos o acreedores) o si es contrario al interés u orden público. Relación entre la usucapión y el registro de la propiedad. (art. 1949 CC y 36 LH) Debe partirse de la base que la vida jurídica registral y la extraregistral pueden ser coincidentes o bien no serlo. Está claro que este tema afecta solo a bienes inmuebles ya que al Registro de la Propiedad solo acceden bienes de esta naturaleza, por eso el art. 1949 CC se refiere exclusivamente al título inscrito en el Registro de la Propiedad. La regulación de este tema se encuentra en la Ley Hipotecaria en los artículos 35 y 36. En primer lugar, la cuestión será, si puede ganar la usucapión el poseedor de buena fe que reúna todos los requisitos para poder acceder a la propiedad de ese bien, en contra del que figura como titular registral. (usucapión contra tabulas). O si puede ganar la usucapión el que tenga una inscripción registral que proclama una titularidad registral inexacta pues, aunque figura como titular, no es tal (usucapión secundum tabulas). En ambos casos el art. 36 LH, protege al poseedor usucapiente tanto frente al titular registral que ya no lo es, como al que consta inscrito de forma inexacta y le permite ganar la propiedad del bien por usucapión. Otra cosa distinta es el conflicto entre el usucapiente de un bien y el tercer adquirente de buena fe, que ha comprado ese bien del que figuraba como titular inscrito en el Registro de la Propiedad. En estos casos, la legislación protege al tercero de buena fe que ha confiado en la inscripción registral para realizar su compra, siempre y cuando no le constara por medios racionales y motivos suficientes que el bien estaba siendo usucapido por otro. La Ley Hipotecaria en los artículos 35 y 36 tiene como criterio salvaguardar la fe pública registral dirigida a mantener inatacable la adquisición onerosa por el tercero hipotecario que ha confiado en la realidad registral. C.LAS ADQUISICIONES A NON DOMINO La protección del tráfico jurídico que conlleva la protección de la apariencia admite con criterios excepcionales las adquisiciones a non domino: de quien no es dueño. Son los casos en que el que aparece formalmente como propietario y transmite la cosa un tercero, el cual la adquiere de buena fe, no es el propietario.

 Operación con bienes muebles: art. 464 CC prevé que la posesión adquirida de buena fe equivale al título. Tesis germanista, en el caso de buena fe se convierte en el propietario en el momento de la entrega de la cosa, aunque quien se la haya vendido no sea el dueño, sin que el verdadero dueño pueda reivindicarla. Tesis romanista, en este caso, el verdadero dueño puede reivindicar la cosa salvo que se haya producido la prescripción en el poseedor.  Operación con bienes inmuebles: art. 34 LH protege el adquiriente de buena fe. Existen también una serie de requisitos. II. CAUSAS GENERALES DE EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES: VOLUNTARIOS E INVOLUNTARIOS. El dominio u otro derecho real se extingue cuando se pone fin a la relación jurídicoreal; se pierde cuando su titular deja de serlo; toda extinción implica una pérdida. Dentro del contenido del derecho de propiedad se halla la facultad de libre disposición, tanto para poder trasmitirlo como para poder abandonarlo. Los derechos reales pueden ser objeto de renuncia por su titular. La renuncia es una declaración de voluntad unilateral que puede realizarla el titular del derecho cuando no sea contraria al interés, al orden público o perjudique a tercero. Debe distinguirse la renuncia del abandono que se refiere aquellos casos en los que el titular hace dejación de su posesión de forma voluntaria. Si se trata de bienes muebles y se produce el abandono, el bien queda como res nullius y es susceptible de ocupación. Si se trata de cosa inmueble, la adquiere el Estado, Ley del Patrimonio de Administraciones Públicas de 2003. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de ocuparla y de adquirirla por usucapión un particular. También existen formas involuntarias de pérdida del derecho real: 1) por pérdida material de la cosa o pérdida jurídica de la cosa. 2) por adquisición originaria por otro. 3) por expropiación forzosa realizada por la Admón. por causa de utilidad pública o interés social previa indemnización. También cabe la revocación del derecho de propiedad que es un modo de perder el dominio cuando éste vuelve del propietario actual al anterior....