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TEMA 1: LA COMPRAVENTA INTRODUCCIÓN La compraventa es un contrato (negocio jurídico) para trasladar el dominio (la propiedad) pero no es un contrato traslativo de dominio (necesitas el intercambio, no basta con la palabra). Hay dos partes: el comprador y el vendedor → art. 1445 CC: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Características:     

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Contrato principal (no accesorio o secundario) ya que para existir y producir efectos no depende de otro Contrato consensual (no formal), aquel que se perfecciona con el consentimiento de las partes → art. 1445, 1450 y 1451 CC Contrato bilateral Contrato oneroso Contrato conmutativo, al estar determinado el intercambio de prestación (se paga el precio pactado por ese producto) aunque puede ser aleatorio en ciertos casos(si el bien que se tiene que entregar depende de ciertas condiciones), como sucede cuando se trata de cosas futuras a riesgo del comprador o compraventa de esperanza, en la que el comprador se obliga a pagar el precio tenga o no existencia la cosa Contrato traslativo, sirve para trasladar el dominio mediante la entrega de la cosa. Se necesita el modo, la entrega o tradición → párrafo 2 art. 609 CC: La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

ELEMENTOS PERSONALES Vendedor: se obliga a entregar la cosa Comprador: se obliga a pagar el precio por ella En cuanto a la capacidad para la comprar o vender → art. 1457 CC: Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes. *Ejemplo: un menor podrá celebrar una compraventa a través de sus representantes legales ELEMENTOS REALES Cosa → cualquier cosa posible, lícita y determinada y algunos derechos (usufructo…). Las cosas y los derechos deben reunir los siguientes requisitos:  

Existencia real o posible. Deben existir al tiempo en que se celebra el contrato → art. 1460 CC: Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el

comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido.

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Determinada → art. 1445 y 1273 CC: El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.

Precio: 

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El precio consiste en dinero → art. 1446 CC: Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente (si cambio una cosa por otra); y por venta en el caso contrario. Verdadero y real ya que la compraventa tiene carácter oneroso Cierto (determinado) → art. 1447 CC: Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada. Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato; art. 1448 CC: También se tendrá por cierto el precio en la venta de valores, granos, líquidos y demás cosas fungibles, cuando se señale el que la cosa vendida tuviera en determinado día, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del día, bolsa o mercado, con tal que sea cierto; art. 1449 CC: El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. No necesariamente el precio ha de ser justo → art. 1291 CC: Son rescindibles: 1.º Los contratos que pudieren celebrar los tutores sin autorización judicial, siempre que las personas a quienes representan hayan sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquéllos. 2.º Los celebrados en representación de los ausentes, siempre que éstos hayan sufrido la lesión a que se refiere el número anterior. 3.º Los celebrados en fraude de acreedores, cuando éstos no puedan de otro modo cobrar lo que se les deba. 4.º Los contratos que se refieran a cosas litigiosas, cuando hubiesen sido celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobación de las partes litigantes o de la Autoridad judicial competente. 5.º Cualesquiera otros en que especialmente lo determine la Ley.

ELEMENTOS FORMALES La compraventa se perfecciona por el mero consentimiento (regla general). Ahora bien, existen ciertas especialidades: 

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Promesa de venta. Aunque se haya hecho en un documento público no produce la transmisión del dominio sino que debe ser considerada como un precontrato (no produce los efectos del contrato principal) que sirve para obligar a la otra parte al contrato de compraventa en cuya virtud se adquiere el dominio mediante la tradición → art. 1451 CC: La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro. Compraventa a ensayo o prueba y la compraventa ad gustum → art. 1453 CC: La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es

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costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva. La primera se producen en paramentos objetivos y la segunda depende de circunstancias subjetivas (de lo que te satisfaga) Contrato mediante arras: las arras deben presumirse como confirmativas, es decir, como un anticipo del precio (regla interpretativa) → art. 1454 CC: La venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida, y la venta de las cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas, se presumirán hechas siempre bajo condición suspensiva.

En cuanto a la formalización de la compraventa rige el principio de libertad de forma → 1278 CC: Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. Por tanto para que sea válido un contrato de compraventa en general, basta con el consentimiento de las partes y pueden emitirlo como les plazca (Ej: contrato de compraventa verbal de un bien inmueble) Este principio de libertad de forma se puede cambiar por las partes, esto es admitido porque nuestro ordenamiento jurídico se rige por las reglas del art. 1255 CC: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público. Ahora bien, el ordenamiento jurídico también reconoce la posibilidad de que determinados contratos se celebren en escritura pública (a parte de la libertad de forma), pero no porque esos contratos no sean válidos y eficaces pues contienen todos los elementos requeridos para su validez, sino como medio de prueba; estamos hablamos de la forma ad provatione → art. 1280 CC: Deberán constar en documento público:

 Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.  Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero.  Las capitulaciones matrimoniales y sus modificaciones.  La cesión, repudiación y renuncia de los derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal.  El poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en juicio; el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por objeto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pública, o haya de perjudicar al tercero  La cesión de acciones o derechos procedentes de un acto consignado en escritura pública. * Art. 1280 CC en relación con el 1279 CC: Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez. Esto quiere decir que las partes se pueden obligar a que el contrato que celebraron por escrito conste en escritura pública. Además, la exigencia de escritura pública también puede ser necesaria y esencial (forma ad solemnitatem) cuando se estipule por las partes.

En cuanto a la exigencia de escritura pública hay que tener en cuenta el artículo 1455 CC: salvo pacto en contrario los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. Según el art. 1462 CC “cuando se haga la venta mediante escritura pública el otorgamiento de esta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato si de la misma escritora no se especificase lo contrario”. Para inscribirse en el Registro de la Propiedad se necesita escritura pública RESUMEN En nuestro ordenamiento se contempla el principio de libertad de forma, pero no podemos olvidar que como forma ad provatione se puede obligar a la otra parte a que el contrato de compraventa se celebre en escritura pública, lo que además será necesario si se pretende inscribir la titularidad en el Registro Civil. Hay que tener en cuenta también, como excepción al principio de libertad de forma se encuentra la enajenación forzosa → art. 1456 CC: La enajenación forzosa por causa de utilidad pública se regirá por lo que establezcan las leyes especiales. Prohibiciones Para comprar y vender el art. 1458 CC establece que los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente. Además, tenemos que tomar en cuenta que el art. 1459 CC contiene una serie de prohibiciones para no abusar de la posición dominante del tutelado:    

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Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal.

Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos o de garantía de los bienes que posean. Cuando se vulnera la prohibición, el efecto es la nulidad del contrato celebrado (art. 6.3 CC)

LA PROPIEDAD COMO CONTRATO Unos de los principales problemas que se plantean en el ámbito de la compraventa es el de la transmisión del dominio y se plantean dos cuestiones:

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Si basta el contrato de compraventa para transmitir el dominio (propiedad). Si es obligación del vendedor transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador.

¿Basta el contrato de compraventa para transmitir el dominio? La respuesta genérica es NO, ya que nuestro sistema no reconoce la "transmisión consensual". Para transmitir la propiedad, en nuestro sistema, se requiere la entrega de la cosa, cumpliéndose así los requisitos de título y modo → párrafo 2 art.609 CC: La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. ¿Es obligación del vendedor transmitir la propiedad de la cosa vendida al comprador? La respuesta es un poco más compleja. En el derecho romano no estaba obligado, en el derecho moderno parece que se impone esta obligación, en el derecho francés, italiano y alemán aparece con claridad la obligación de trasmitir la propiedad por parte del vendedor y en el derecho español, hay discrepancias en la doctrina ya que el CC no establece nada al respecto. Para Albadalejo, la transmisión de la propiedad no es esencial ni siquiera natural en la compraventa, sino solo en el supuesto normal. Para Roca Sastre, nuestro CC se refiere a la compraventa como un contrato que solo genera obligaciones → art. 1445 CC: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente y 1461 CC: El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta  Estos art. solo obligan a entregar la cosa, no a transmitir el dominio. Por lo tanto, la respuesta a las pregunta es NO. Existe la acción de saneamiento por evicción (vencer en juicio) contra el vendedor. Esta acción se da solo en el caso de que el comprador sea perturbado en su posesión legal y pacífica y no por el hecho de faltarle al vendedor la propiedad → art 1474 CC: En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1461, el vendedor responderá al comprador: 1. De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere Otro argumento que se alega por parte de esta tesis es que se admite la venta de cosa ajena y también la venta con pacto de reserva de dominio. Por lo tanto, con esta tesis la respuesta es NO ya que se puede vender algo que no es tuyo. Otros dicen que SI se tiene que transmitir la propiedad, porque solo así se pueden entender las alusiones a la transmisión del dominio (art. 1473 CC: Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe y 1509 CC: Si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida) y alegan que el hecho de que el CC no se refiera a la transmisión del dominio, se entiende porque se aplica la teoría del título y el modo. ¿Es obligatorio transmitir la propiedad? Sí, pero con título y modo. Una tesis intermedia dice lo siguiente: el vendedor no está obligado a transmitir la propiedad pero el CC no prohíbe al vendedor asumir esta obligación de forma expresa o tácita. Además

añaden que en el tráfico jurídico ordinario esto es lo que ocurre hasta el punto en el que se entiende que es una de las obligaciones que integran el contrato. En la jurisprudencia ha habido dudas pero predomina la idea de que el contrato de compraventa se caracteriza, precisamente, por la transmisión del dominio sobre la cosa. Hay casos concretos en los que se ha planteado este problema:   

La venta de la cosa ajena. La doble venta. La venta con pacto de reserva de dominio (el vendedor entrega la cosa y mientras que el comprador disfruta y el vendedor se reserva el dominio hasta que pague la última cuota. Esto pasa con las hipotecas)

VENTA CON PACTO DE RESERVA DE DOMINIO El pacto de reserva de dominio es admisible porque no lo prohíbe ningún precepto del CC y además rige el principio de autonomía de la voluntad (libre albedrio) → art. 1255 CC: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público. Este pacto es lícito según la jurisprudencia y desde un punto de vista práctico, es muy frecuente en el ámbito del tráfico de ciertos bienes muebles (también inmuebles) comprados a plazos. En cuanto a su naturaleza, doctrina y jurisprudencia entienden que se trata de una condición suspensiva que condiciona no el contrato, sino la obligación de transmitir el pleno dominio de la cosa vendida al comprador hasta que pague por completo el precio convenido, es decir, el contrato de compraventa es válido y eficaz desde el momento de su celebración. Efectos de este contrato: - Antes de que se pague el precio, el vendedor sigue siendo el propietario del bien pero no puede venderlo de nuevo. - El comprador solo adquiere la posesión, quedando obligado a mantener su integridad, es decir, no puede enajenarla ni tampoco puede adquirir el bien por usucapión. Si el comprador transite la cosa a un tercero, el vendedor podrá reivindicarla ya que sigue siendo el propietario salvo que se trate de un comprador tercero que esté protegido por la Ley Hipotecaria → párrafo 2 art. 464 CC: Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustraída la hubiese adquirido de buena fe en venta pública, no podrá el propietario obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella - Si un acreedor del comprador logra que se trabe un embargo sobre la cosa, el vendedor puede hacer una tercería de dominio para levantar el embargo. Para evitar fraudes, la jurisprudencia exige que se acredite la autenticidad y certeza de la fecha del contrato anterior al embargo. - Una vez que se ha pagado el precio pactado: El comprador ya es titular de la propiedad y adquiere ipso iure la propiedad del bien (el dominio). Se adquiere con efectos retroactivos. - Si no se paga el precio entran en juego otras cláusulas pactadas que acompañan al contrato, por las cuales este se resuelve o bien entran en juego las reglas generales que facultan al acreedor para pedir la resolución. 

Algunas clases de compraventa:

- Compraventa civil (art. 325 CComercio) y compraventa mercantil (art. 326 CComercio) - Por razón de sus disposiciones legales:  

Ventas comunes u ordinarias, se rigen por las disposiciones generales del CC Ventas específicas, se rigen por preceptos de excepción → art. 271 CC

- Por su origen:  

Compraventa voluntaria, el vendedor vende por su propia voluntad Necesaria, la Ley o el Estado imponen la venta (Ej: expropiación forzosa). Habrá que estar a lo que dicen las leyes especiales.

- Por su forma: 

Venta pública (por medio de subasta: se vende la cosa previo anuncio al que pague mayor precio)  Necesaria y voluntaria  Judicial o extrajudicial

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Venta privada, es la propiamente contractual; la que el vendedor celebra con un comprador a su elección

COMPRAVENTAS ESPECIALES Se denominan especiales atendiendo a varios criterios: - En función de quien es el vendedor:   

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Venta de bienes de menores sujetos a patria potestad Venta de bienes de menores o incapacitados sujetos a tutela Venta de bienes por el emancipado (puede hacerlo pero necesita el consentimientos de los padres o curador) → art. 323 CC: La emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor; pero hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador. Venta de bienes del Estado Venta de bienes ¿??

- Por razón del objeto de venta de inmuebles:   

Viviendas de protección oficial Venta de bienes muebles a plazos Venta de cosa futura:  Emptio rei speratae (venta de cosa esperada...