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Zusammenfassung aller Vorlesungsfolien...

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Grundlagen der Immobilienwirtschaft (1. Vorlesung) Interdisziplinäre Aspekte: Fundament des Hauses der Immobilienökonomie Begriffliche Grundlagen zum Thema Immobilien Rechtlicher Immobilienbegrif   

Keine Verwendung des Terminus Immobilie Grundstück bezeichnet einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche Wesentlichen Teile eines Grundstücks sind mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen.(vor allem aufstehende Gebäude) Ebenfalls zum Grundstück gehören betreffende Rechte (Erbbaurechte, Wegerechte...)

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Ökonomischer Immobilienbegrif    

„Real Estate is Space and Money over Time“ wirtschaftlicher Charakter wird durch ihre Nutzung begründet Raum-Zeit Einheiten  Geld Zeit Einheiten umgewandelt Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft: 412,6 Mrd € der BWS (2014)

Stand der Immobilienwirtschaft als wissenschaftliche Disziplin Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut Standortgebundenheit Heterogenität Lange Entwicklungs- und Lebenszyklen Hohe Investitionsvolumina Hohe Transaktionskosten Beschränkte Teilbarkeit Beschränkte Substituierbarkeit

Besonderheiten des Immobilienmarktes Räumliche Teilmärkte Sachliche Teilmärkte Geringe Markttransparenz Abhängigkeit von anderen Märkten Geringe Anpassungselastizität an Marktveränderungen Zyklizität

Verfassung der immobilienwirtschaftl. Forschung  

Lange Zeit Vernachlässigung in D Dominanz der anglo- amerikanische Ansätze (Multidisciplinary Approach, Financial Management Approach)

Gründe für die wisschenschaftl. Vernachlässigung   

Vieldimensionalität immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen Die Immobilie als besonderes Wirtschaftsgut verhindert die Betrachtung des Immobilienmarktes als vollkommenen Markt Mangelnde Anwendbarkeit herkömmlicher wissenschaftlicher Theorien als Folge

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Wissenschaftlicher Bezugsrahmen für die Immobilienwirtschaft Haus der Immobilienökonomie als wissenschaftlicher Bezugsrahmen

Immobilien als wissenschaftliche Disziplin Betrachtungsgegenstand  Im Mittelpunkt der Immobilienwirtschaft steht die Erklärung und Gestaltung realer Entscheidungen von mit Immobilien befassten Wirtschaftssubjekten  Die Immobilienökonomie untersucht die problemorientierte Sichtweise die tatsächliche Prämisse und Bedingungen unter denen Institutionen, Objekte, Funktionen und Prozesse in immobilienbezogene Fragestellungen zusammenwirken.  Sie erfüllt eine praktisch-angewandte Funktion, indem sie konkrete Managementhandlungen vorgibt Bedeutung  Immoöko befasst sich mit allen Arten von Immobilien (Gewerbe, Wohnen... ) über ihren gesamten Lebenszyklus  Immowirtschaft untersucht die produzierenden, investierenden und finanzierenden Institutionen der Immobilienwirtschaft, daneben werden Unternehmen, private Haushalte und die öffentliche Hand die auf die Nutzung von Raum angewiesen sind untersucht  Die Immobilienwirtschaft integriert andere Forschungsdisziplinen und liefert Denkanstöße

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Typologische Aspekte (rechte Säule Haus der Immobilienwirtschaft) Typologisierung von Immobilien im Überblick Immobilienarten und –nutzer im Überblick

Typologisierung von Immobilien: Büroimmobilien Merkmale  

Hauptkriterien: Gute Erreichbarkeit, Größe, Teilbarkeit, Flexibilität, Alter und Ausbauzustand der Büroflächen Bürotypen: Business Clubs, Gruppenbüro, Großraumbüro, Kombi-Büro, Zellenbüro

Grundmodell zum Büromarkt

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Typologisierung von Immobilien: Logistikimmobilien Merkmale       

D: günstige Lage innerhalb Europas großer Heimatmarkt (d.h. große Binnennachfrage) Nutzung v. Standorten mit guter infrastruktureller Anbindung (Straße, Luft, Wasser, Schiene ...) Unterscheidung: Hub bzw. Distribution Center, Public Shared Warehouses, One Customer Warehouses und City Logistic Center Hohe Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie Outsourcing von Immobiliendienstleistungen E-Commerce und Exportstärke von D  umfangreiche Distributionszentren

Typologisierung von Immobilien: Handelsimmobilien Merkmale      

Kauf und Warenhäuser geprägt von strukturellen Problemen Shopping Center: Unterscheidung nach Größe- und Lagekritierien Passagen und Galerien an innerstädtischen gelegenen Wegeverbindungen Urban Entertainment Center (Themenorientierung und multifunktionaler Nutzung) Fachmarktzentren geprägt durch preisaggresives Angebot von Discountern (Saturn) E-Commerce als Trend

Typologisierung von Immobilien: Wohnimmobilien Merkmale  Unterscheidung in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen  Wachsende Zahl der Haushalte bei sinkender Zahl der Einwohner + Zunahme von Single Haushalten zeigen weiteren Wohnraumbedarf  Künftig steigende Bedeutung d. Bereiche Wohnen mit Service und betreuten Wohnen  Familiengerechte Wohnungspolitik  Stadtentwicklung  Wanderungssaldo und Flüchtlingswelle als weiterer Treiber der NF  Privatisierung von Wohnungsgesellschaften/-bestände als Spielfeld intern. Finanzinvestoren 1998-2008 Mietpreisbremse im Wohnungssektor als Dämpfung des Preisanstiegs 

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Neuregelung: Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zzgl. 10% angehoben werden Länder werden daher ermächtigt, für höchstens jeweils 5 Jahre die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen, in denen die Mietpreisbremse gilt Dies ist der Fall, wenn: 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt 2. die durchschnittl. Mietbelastung der HH den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei hoher Nachfrage besteht nicht inbegriffen sind Neubauten und umfassende Modernisierungen Aktuell: nicht alle Bundesländer sind davon betroffen; in Bayern, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz ist die Einführung schon vollzogen

Institutionelle Aspekte (linke Säule Haus der Immobilienökonomie) 4

Projektentwicklung als „produzierender“ Zweig der Immobilienwirtschaft Bemerkungen  Hohe Bedeutung als produzierender Zweig der Immowirtschaft  Bisher keine einheitliche Definition od. gesetzl. Regelung  Kombination der Faktoren Standort, Projektidee und Kapital sodass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial und umweltverträgliche Immobilienprojekte entstehen die dauerhaft rentable genutzt werden können („Diedrichs“)

Möglichkeit zur Kostenbeeinflussung bei Immobilienprojekten Möglichkeit zur Kostenbeeinflussung nach Projektphasen

Marktentwickler im Bereich Projektentwicklung Diferenzierung der Marktteilnehmer 

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Projektentwickler nach Geschäftsansatz  Trade Developer (Projektentwicklungen auf eigenes Risiko)  Service Developer (Projektentwicklung als Dienstleistung für dritte)  Investor Developer ( Projektentwicklung für den eigenen Bestand) Projektentwickler nach Herkunft  Regional konzentrierte Projektentwicklungsunternehmen  Auf Immobilientypen konzentrierte spezialisierte Projektentwicklungsunternehmen  Internationale Projektentwickler (Hines)  Projektentwicklungsfirmen von Bauunternehmen (Hochtief)

Aktuelle Herausforderungen  Intransparenter Markt (wegen mittelständigen Projektentwicklungsunternehmen)  Eigenkapitallücke als zentrales Problem (rd < 5% EK Quote)  Geringe Bedeutung der Börse als Finanzierungsquelle für Immobiliengesellschaften  Erhebliche Ausfälle und Wertberichtigungen im Kreditbereich  Weiterer Druck durch restriktive Kreditvergabepolitik (Basel II, III)  Zunehmende Bedeutung innovativer Finanzierungsinstrumente  Zunehmende Institutionalisierung der PE Branche

Investitionsalternativen im Überblick 5

Kapitalanlageprodukte im Überblick

Immobilien-Investitionsstile (idealtypisch)

Institutionelle Investoren in der Immobilienwirtschaft

Immobilien-Fondsstrukturen im Überblick

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Der Markt der ofenen Immobilienfonds im Überblick Investitionsvolumen in ofene Immobilienfonds (OIF) – Publikums-AIF  Anlageschwerpunkt in gewerblich genutzten Immobilien in exponierten Lagen  Unterscheidung von ImmobilienPublikumsfonds Immobilien Spezialfonds (jetzt: Publikums-AIF und Spezial-AIF)  Staatliche Aufsicht, Kontrolle der KVG durch Bafin  Starke Mittelabflüsse seit 2005 und Schließung von Pub. Fonds (aktuell: 1 Fond eingefroren, 12 in Abwicklung)  Folge Fondskrise: Einführung von Ersthalte-/Rückgabefristen  Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) in 2013: Mindesthaltedauer 24 Monate

Investitionsvolumen in Immobilien-Spezialfonds – Spezial-AIF

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 Spezial-AIF werden für institutionelle Investoren aufgelegt, zählen zu den wichtigsten Immobilien-Anlageformen für institutionelle Investoren  Nur professionelle oder semi-professionelle können sich beteiligen  Unterscheidung zw Individualfonds (ein Anleger) und Gemeinschaftsfonds (mehrere Anleger)  Kontinuierliche Steigerung des in Spezial-AIF investierten Vermögens und der Anzahl an Spezial-AIFs seit der Finanzkrise 08/09  Verstärkte Regulierung der Spezial-AIFs bzw. deren Manager durch KAGB  Starke Konkurrenz durch Luxemburger Fondsvehikel

Der Markt der geschlossenen Fonds im Überblick Investitionsvolumen in geschlossene Immobilienfonds (GIF)  Investitionen in eine oder mehrere Immobilien  Schließung der Fonds nach Platzierung d. Emissionskapitals  Steuerliche Verlustzuweisung -> erhöht Attraktivität (Sonderabschreibungen)  Sinkende Investitionen seit Änderung der steuerlichen Rahmenbedingungen -> aktuell wieder steigende EK Platzierungen  Entwicklung neuer Produktalternativen als Herausforderung

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Real Estate Private Equity Fonds (REPE) als Immobilien-Investoren Investitionsvolumen in Real Estate Private Equity-Fonds  Neuartige Form von Beteiligungskapital  Starke Absorption von Anlagemitteln institutioneller Investoren aus USA und UK  Sponsoren sind: Amerikanische Investmentbanken, Immobilienabteilungen  Rechtliche Struktur eher wie geschlossene Fonds  Erzielung einer hohe EK-Rendite durch Nutzung Leverage-Effekt + Akzeptanz eines höheren Risikos  Abkühlung d. Marktes wegen Finanzkrise

Immobilien-AGs/REITs als Marktteilnehmer  vornehmlich UK, Frankreich  D. Immobilienaktiengesellschaften untergeordnete Rolle (Ausnahme: Vonovia, Deutsche Wohnen)  Mit Vonovia ist seit 09/15 erstmals eine Immobilienaktiengesellschaft im DAX vertreten  Kurse sind in Folge der Finanzkrise stark unter Druck geraten, seit 2011/12 jedoch wieder in der Erholungsphase

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Definition von REITs = Börsennotierbares Vehikel für Immobilieninvestitionen, bei dem auf Grundlage einer steuertransparenten Struktur die Einkünfte (Gewinne) nahezu vollständig an die Anteilseigner ausgeschüttet werden. Historische Entwicklung der US-REITs

REITs in D: Traurige Realität

Immobilienfinanzierer als Marktteilnehmer Marktentwicklung im Bereich Immobilienfinanzierung  Hypotheken und Wohnungsbaudarlehen in D. Gesamtvolumen ca. 1400 Mrd. €  Realkreditfinanzierung unterliegt starken Wandel Grund: geändertes regulatorisches Umfeld (Basel II,III), Einführung €, Wettbewerb- und Margendruck im inländ. Immobilien- und Finanzierungsgeschäft  Wachstums- und Margenpotential vor allem im Bereich Real Estate Investment Banking  Wachsende Bedeutung der Refinanzierung der handelbaren und einem Rating unterworfenen Mortgage Backed Securities (MBS) bzw. Asset-Backed Securities (ABS) in 2004-2007  aber Bedeutungsverlust nach Finanzkrise (aktuell: moderate Belebung)  Bedeutungsgewinn von (Jumbo-) Pfandbriefen als transparenter, konserv. Covered Bond  Zunehmend drängen alternative Immobilienfinanzierer auf den Markt (Versicherungen und Immobilienkreditfonds)

Exkurs: Subprime Krise (nicht klausurrelevant)

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Immobilienvermögen bei deutschen Unternehmen Bedeutung des Corporate Real Estate Managements in Deutschland 

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Signifikante Unterschiede zw. den Eigennutzerquoten der Unternehmen in USA mit rd. 24% und Europa rd. 67% Anteil von Grundstücken und Gebäuden an der Bilanzsumme der dt. Dax/Mdax Unternehmen liegt bei ca. 5-30% bzw 230 Mrd. € Immobilienkosten (Occupancy costs) haben idR. einen Anteil von 3-10% an den Umsatzerlösen p.a. bzw. 5-15% an den Gesamtkosten Monetisierung des in Immobilien gebundenen Kapitals als Notwendigkeit (rd. 50-80 Mrd €) Corporate Real Estate ca 1/3 (3.000 Mrd. €) des ges. Immobilienvermögens der dt. VW durch optimiertes CREM lässt sich die Arbeitsproduktivität um durchschnittl. 13% steigern CREM oft ein Garant für die Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens Dt. Betriebe binden mit ca 2.100 Mrd. € einen sehr hohen Anteil ihres Kapitals in Immobilien CREM ist maßgeblich für den ökologischen Fußabdruck eines Unternehmens mitverantwortlich Niveau des CREM in dt U sehr durchwachsen

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Wissenschaftsorganisation der Immobilienwirtschaft Dix: Deutscher Immobilienindex als Maßstab der Performancemessung (konstant gestiegen) Indexstruktur und –entwicklung im Überblick  einzigartiger und repräsentativer Index für deutsche Bestandsimmobilien  misst den Total Return von direktgehaltenen Bestandsimmobilien  Indexzusammenstellung: 2176 Objekte mit Verkehrswert von ca 50 Mrd. €  Großteil (46%) des relevanten institutionellen dt. Immobilienmarktes werden abgedeckt  Indexwerte für typologische Teilmärkte (Handel, Büro, Industrie, Wohnen, Sonstige)  seit 2014: Erstellung eines Transaction Linked Index auf Quartalsbasis

gif: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V Ziele  Unterstützung der Lehre und Forschung  Zusammenführen Theorie und Praxis (Arbeitskreisen)  jährl. Vergabe von Preisen für wissenschaftl. Arbeiten  Kooperation mit anderen immobilienwirtschaftl. Verbänden in Europa und weltweit

Deutsche Immobilien- Bewertungsverfahren (2. Vorlesung) Einführung in die Immobilienbewertung Anlässe und Verfahren zur Immobilienbewertung

-> in D. normierte verfahren; international über Verbände -> internationale Standardisierung Ebenen der Bewertung von Immobilien(-unternehmen) Gesellschaftsebene

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Verkauf/Umstrukturierung des Unternehmens: Fusionen, Merger, Going-Public Jahresabschluss: Nationaler und internationaler Jahresabschluss Risiko- und Portfoliomanagment: Identifikation von Risiken bzw. Chancen

Objektebene  Objektverkäufe und Investorenansprache: Einzel- vs. Paketverkäufe, Due-Diligence, Vermarktungskonzepte  Finanzierungsbeschafung: Kreditwürdigkeitsprüfungen  Gerichtliche Wertfestsetzungen: Enteignungen, Entschädigungen etc.  Benchmarking: bspw. Teilnahme an IPD DIX-Indexerhebung

Abgrenzung Wert vs. Preis 

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Wert: Objektiver Begriff der sich aus Angebot und Nachfrage am Markt ergibt  Tauschwert: Bestimmung durch Tauschverhältnisse von Produktionsfaktoren  Angebotsseitige Argumentation  Gebrauchswert: Bestimmung durch subjektive Nützlichkeit und objektive Eignung des Versorgungsobjektes für bestimmte Zwecke  Nachfrageseitige Argumentation  Defizite: Einseitige Ausrichtung der Wertsysteme, keine Zusammenführung des objektiven und subjektiven Wertes  Es besteht die Notwendigkeit der Existenz eines absoluten Wertsystems für die Bestimmung eines Wertes Preis: Ergibt sich aus subjektiver Wertschätzung Käufer und Verkäufer Ziel der Immobewertung: Ermittlung eines objektiven Wertes Angebot und Nachfrage am Markt

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Abgrenzung Marktbewertung vs. Investmentbewertung Marktbewertung  Ziel: Marktwert  Bestimmung eines „Tauschwerts“  Ermittlung auf Basis von Marktinformationen  Objektiv („Market Value“)

Investmentbewertung  Ziel: Preis  Bestimmung eins „Gebrauchswerts“  Gültig für einen spezifischen Investor  Ermittlung unter Berücksichtigung von Marktinformationen und pers. Umständen, insbesondere:  Finanzierungsstruktur  (geplante) Haltedauer  Steuerstruktur  Subjektiv („Investment Value“)

Bewertungskonzepte im Überblick

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Novellierung der WertV zu ImmoWertV Von der WertV 1988  ImmoWertV  Veränderte Bedingungen auf dem Grundstücksmarkt durch neue stadtentwicklungs- und allgemeinpolitischen Rahmenbedingungen  Zunehmende Internationalisierung der Immowirtschaft  Stärkere Kapitalmarktorientierung der Akteure  Gestiegene Anforderungen an die Transparenz und Nachvollziehbarkeit von Grundstücksbewert.  Inkrafttreten der ImmoWertV am 01. Juli 2010 Leitthemen  Einbeziehung weiterer Verfahrensvarianten in die WertV (Regelung bereits etabl. Verfahrensvarianten, sowie Aufnahme nicht normierter Verfahren -> DCF-Verfahren)  Verwaltungsvereinfachung bzw. Anwenderfreundlichkeit  Steigerung von Transparenz und Vergleichbarkeit in der Verkehrswertermittlung  Volatilität der Grundstücksbewertungen (Berücksichtigung schwankender Wertentwicklungen)

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Definition des Verkehrswertes Definition  Verkehrswert wird in § 194 BauGB definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschafenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands des Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnlichen oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“  stellt denjenigen Wert dar, der am wahrscheinlichsten im allg. Grundstücksverkehr zu erzielen ist Kriterien  

Bestandteile Verkehrswert: Preis, Zeitpunkt, Eigenschaft, Gegenstand der Wertermittlung (Kaufpreis kann vom errechneten Wert divergieren; Verkehrswert=ungefährer Wert +/- 20;30%)

Prinzipien der Wertermittlung

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Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Bewertungsprozess und –parameter im Überblick Phasen des Bewertungsprozesses

Wertbeeinflussende Faktoren  Zweck der Bewertung  Richtigkeit der objektbezogenen Informationen  Standort/Lage des Objekts  grundstücksbezogenen Bewertungsfaktoren  Eigentumsverhältnisse(Rechte und Lasten)

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Gesamteindruck des Objekts Größe und Verhältnis der Nutzflächen untereinander bestehenden Mietverhältnisse Stadtplanungssituation Möglichkeiten der Weiter- und Wiederentwicklung oder Renovierung Alternativnutzung? Verkäuflichkeit/Vermietbarkeit des Objekts

Exkurs: Ermittlung des Beleihungswertes im Überblick Gesetzliche Normen des Beleihungswerts „der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden (konjunkturellen) Wertschwankungen am maßgeblichen Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“ (§ 3 Abs. 1 BelWertV) -> darf einen auf transparente Weise und nach anerkanntem Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen Philosophie des Beleihungswertes     

Lange in die Zukunft gerichtete Beständigkeit des Wertes als Kriterium Objektive Wertmaßstäbe basierend auf dem Marktgeschehen der Vergangenheit und Zukunft Grundlage sind Erträge bei ordentlicher Bewirtschaftung Nachvollziehbarkeit der Einkünfte Nachhaltigkeit der Erträge für die Bewertung

Exkurs: Ermittlung des Bilanzwertes im Überblick Bilanzwertermittlung nach HGB „Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betrieblichen Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten sowie die nachträglichen A...