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Resumen DE Tasacion 1 y 2 resumen muy completo, ideal para cuando hay poco tiempo...

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1 RESUMEN DE TASACIONES UNIDAD 1 1- Historia: 1ras referencias de tasación hace 400 años. Los 1ros antecedentes surgen de la novísima recopilación de leyes de España (P), que es la sistematización del derecho español. Distintos enfoques: Según Dante Guerrero: pareciera que el acto de valorar puede estar a cargo de quien tenga idea del precio, pero el acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica ante los demás, el precio o valor de una cosa. (P) Método de valuación- clasificación: a)  

Los métodos separativos: Estos dos elementos (terreno y mejoras) son de naturaleza distinta y tienen valores propios e independientes entre sí. el terreno construcciones o mejoras edilicias.

b) Métodos de conjunto: proviene de su singularidad, “del todo”, al margen de las partes que la componen. El valor se mide por la renta real o probable (poco seguro en países inflacionarios)  Específicos: particularidades (renta, la calidad material y funcional de las mejoras, su aptitud, su destino actual)  Comparativos: comparándolas en cuanto a sus características, sus particularidades y su destino actual y probable. Considera las ventas de propiedades similares o sustitutas e información referente al mercado. (P) Introducción y antecedentes. Conceptos Tasar: determinación del valor económico de un bien basándose en los elementos que surgen de aquel en relación con un mercado actual y aplicando una metodología determinada (P) Según el diccionario: poner precio oficialmente a ciertas cosas vendibles. (P) Tasar según otros autores en sentido estricto: estimar el valor económico, de un bien y se determina un precio potencial probable. Solo hay PRECIO en sentido estricto cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de ellos es moneda. Valorar: según el diccionario al igual que tasar, pero sin oficialmente poner precio a ciertas cosas vendibles. Tasación: justo precio o avaluó de una cosa. Objetivo tasación: poder dar con el precio de una cosa, basándose en las características de las mismas y en un momento determinado. La tasación se realiza sobre aquellas cosas, objetos, materiales capaces de modificar su valor, desde el punto de vista jurídico llamado Bienes, que constituyen parte del patrimonio de un individuo, sean muebles, inmuebles o semovientes. Art. 2311 y 2312. (Hoy cod. CyC art 16). Valuación

Valorar: señalar a una cosa el valor correspondiente a su estimación, ponerle precio.

Precio: es el valor pecuniario en que se estima una cosa. Precio potencial: se refiere a la idea de precio que tendrá un bien en una compraventa libre, si esta se produjere. El valor a tener en cuenta para el intercambio es el económico. Justiprecio: determinar el valor de algo. 3. Legislación. Como marco regulatorio la LEY 25028 “régimen legal de martilleros y corredores” P, regula el ejercicio de los martilleros y corredores públicos en toda la Argentina. La tasación no se encuentra con un marco regulatorio en el país, salvo en Córdoba, quienes poseen requisitos para trabajar como peritos tasadores.

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3.1 Definiciones y diferencias. o o o o o

o

Valuar: transitivo de valorar. Lo hace cualquier persona. (ES DISTINTO A TASAR) Valorar: señalar el precio. Lo hace cualquier persona, de acuerdo a la preferencia, la utilidad, para otros el trabajo empleado para producir una cosa. Valor: grado de utilidad o aptitud de las cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. (DISTINTO A PRECIO). Cotizar: estimar, particularmente de forma pública, a alguien o algo en relación con un fin determinado. (P) Lo realiza alguien con formación, idoneidad, experto conocedor. “Agente público”. Tasar: fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía. Lo hace alguien que posee formación técnica y en el ejercicio de ello certifican el precio o valor de una cosa. Lo puede hacer un martillero corredor público cuando realizan la tarea en forma judicial como perito tasador, actúan a solicitud de un juez y de manera oficial de un organismo estatal. Tasación: Los autores estadounidenses Marston y Thomas brindan concepto de tasación: es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas. (P)

¿En que se diferencian los conceptos valuar, cotizar y tasar? Valuar: pueden ser realizadas por cualquier persona, cotizar: solo por personas con formación e idoneidad y cuando estos profesionales son requeridos por un órgano del estado, están realizando la actividad de tasar. (P) o

Tasador Según el Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) define como Tasador a: -

Un experto profesional universitario legalmente habitado en su país, con alto nivel de competencia técnica e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos, usos y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente, dentro de su sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambio por dinero en efectivo para una fecha y un lugar determinado, considerando un uso y propósitos específicos”. (P).

La convención panamericana de valuadores realizada en la lima (1949) en cuanto al valor de una tasación señala: (P)   

el objeto de una valuación debe aproximarse lo más posible a él. cualesquiera sean los fines para los que se evalúa este valor es ideal. el valor de un inmueble en un momento dado es único.

Para la funcion del valuador, el tasador debe hallarse plenamente compenetrado de las finalidades de su tarea. (P) Los estándares internacionales definen: o

Precio: Según el COMITE INTERNACIONAL DE NORMAS DE TASACION es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio . (P) El precio pagado puede o no tener una relación alguna con el valor que pueden asignarle otras personas a esos bienes. Generalmente el precio es una indicación del valor relativo que el comprador y/o vendedor dan a los bienes y servicio en circunstancias particulares.

o

Costo: vulgarmente nos indica lo que debemos erogar para poder adquirir un bien (P) , existiendo dos estándares internacionales que lo definen: 1) PRECIO pagado por los bienes o servicios. 2) CANTIDAD requerida para crear o producir el bien o servicio. (P) El precio se convierte en el costo para el comprador. Suma dineraria que se debe afrontar. (P)

o

Mercado: es cualquier conjunto de transacciones, acuerdos o intercambio de bienes servicios entre compradores y vendedores, (P) existe cierta competencia entre los participantes. Podemos definirlo como un sistema donde se efectúa el intercambio de bienes y servicios, teniendo la habitualidad y libertad para realizar las transacciones deseadas. Un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional.

3 o

Demanda: acto, actitud o predisposición de adquirir bienes y/o servicios, para prever la satisfacción de las necesidades por parte de los consumidores, en un mercado determinado y durante un periodo de tiempo. (P) Si la demanda se concreta se denomina demanda real o efectiva, debe ser respaldada con medios de pago. Si la demanda no se concreta se la conoce como demanda potencial.

o

Oferta: es la cantidad de bienes o servicios que los productores de bienes están dispuestos a ofrecer a diferentes precios y condiciones dadas, en un determinado mercado y momento. (P) o Valor de un bien: es el valor que le asignamos en nuestra preferencia. Siguiendo a Dante Guerrero: el valor se puede definir como el resultado de la comparación de bienes y riquezas en función de una unidad monetaria para un mercado dado y en un determinado tiempo. Siguiendo a la convención panamericana el valor de un inmueble en un momento dado es único. El comité internacional de tasación (IVSC) dice: hay muchos tipos y definiciones asociadas de valor: (P- nombrar c/u) 1) Valor basado en el mercado: asumen la operación de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin limitaciones causadas por fuerzas ajenas al mercado. 2) Valores ajenos al mercado: usan métodos que consideran la utilidad económica o funciones de un activo.

Diversos ámbitos de valor: Según Chandias hay distintos elementos de comparación. Establece que el valor es único objetivo y privativo del bien examinado. (P). 

Valor del mercado: asumen las operaciones de un mercado en el cual las transacciones ocurren sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado. (P) es el importe neto que podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha de la valoración, donde existe un comprador potencial y un vendedor informado, ambos actuando libremente por un interés económico sin un condicionamiento en la operación.



Valor del costo de reposición: (P) 1) Bruto o a nuevo (CRB): suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha de la valorización, un bien por otro nuevo de las mismas características. (P) 2) Neto o depreciado (CRD): resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración. En el caso de bienes inmuebles deberá sumarse el valor del terreno.

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Valor de uso: valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilidad que él hace. (P) El resultado no representa un valor objetivo porque no se encuentra relacionado con el mercado.



Valor de tasación: valor determinado en función de la finalidad de la tasación, la finalidad determinara la adecuación de un concepto de valor.



Valor presente-Valor futuro: (VP – VF) 1) Teoría de la actualidad: consideración del valor de un inmueble, en su aspecto presente, sin tomar en cuenta toda potencialidad del mismo que pueda preverse a futuro, es el llamado valor potencial de un bien. (P) 2) Teoría de la aptitud: es la que consideramos correcta, la más acorde a los sucesivos cambios que pueden producirse en el valor de un bien por circunstancias ajenas o propias de él, toma en cuenta el valor actual como su “aptitud” esto es el valor potencial que puede preverse al día de hoy y para el futuro. CHANDIAS rechaza la teoría de la actualidad, dice que no debe perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los beneficios futuros.



Valuación para expropiación: suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor del bien expropiado (P) y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación.



Valuación técnico contable: de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado. (P)

4 

Valuación para venta o adquisición: el valor de tasación para estos fines será el valor del mercado obtenido preferentemente por el método comparativo. (P)



Valuación para locación o Concesión de uso: el valor de tasación será el valor de mercado obtenido por el método comparativo de antecedentes de locación o concesión, por capitalización de la renta y otro método financiero apropiado.



Valuación para garantías: incluida garantía hipotecaria, será el valor de realización, entendido como el valor de mercado descontados un porcentaje que tenga en cuenta la hipótesis de venta en un término corto.



Valuación para subastas: para esto será el valor de mercado o costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente de reducción para fijarla base de remate que determinará el comitente según la legislación vigente.



Valuación para seguros: será el correspondiente al costo depreciado, sin incorporar en el caso de inmuebles el valor del terreno. (P)



Valuación a efectos Impositivos o de catastro: será el valor de mercado o el costo de reposición depreciado, afectado por un coeficiente que determinará la autoridad de aplicación.



Valuación para servidumbres: será el valor de mercado, afectado por los coeficientes de restricción según el caso.

Otros valores: (P) 

Valor de inversión: de particulares sobre inmuebles específicos. Valor de un inmueble para un inversionista en particular, o para una clase de inversionista, para objetivos de inversión específicamente identificados.



Valor de negocio en marcha: empresa en operaciones. Valor del negocio como un todo.

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Valor de rescate: venta de los materiales que contiene.

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Valor de la liquidación o de venta forzosa: dentro de un marco de tiempo corto / vendedor no dispuesto / comprador con pleno conocimiento de la desventaja del vendedor.



Valor Especial: se relaciona con un elemento extraordinario cuyo valor está por encima del valor del mercado. Es un incremento de valor que podría ser aplicable a un propietario o usuario en particular o a un usuario o propietario potencial de un inmueble, más que al mercado, se aplica a un comprador con un interés especial.

Diferencias entre valor y precio: Valor: (P) - se representa en función de otra cosa distinta. - es lo que le asignamos a nuestras preferencias. - compara dos riquezas entre si (P) - es anterior (trueque) Precio: -

evidencia económicamente una riqueza en sí misma; surge cuando el valor es comparado y expresado en papel moneda; se representa en moneda de curso legal; es posterior (valor expresado en moneda = precio)

3.2 Variabilidad del precio. El principio de escasez Principio de la escasez: es un problema económico que se presenta porque las necesidades humanas son ilimitadas, mientras que los recursos económicos son limitados y por lo tanto los bienes. La variabilidad del precio está relacionada con la oferta y la demanda de determinado momento y mercado, motivo por lo que los precios sufren variaciones. 3.3 Principios generales de tasación: (P)

5 1.

Principio de sustitución: el valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel. (P) 2. Principio de temporalidad: el valor de un bien está en función de la fecha de tasación y puede variar a lo largo del tiempo. (P) 3. Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas a seguir. (P) Nociones de ética profesional: “El tasador debe hallarse plenamente compenetrado de las finalidades de su tarea y hacer de su profesión un deber de conciencia y estar identificado con los nobles principios sociales. (P) FEDERICO HEGEL: la ética no es extraña al sujeto, sino que esta implícito el testimonio de que ella hace el espíritu, como su propia esencia y en el cual el sujeto tiene un sentimiento de si o vive como un elemento distinto de sí mismo. (P)

3.4 Categorías de las tasaciones: (P) 1. Estimativas: la apreciación económica se realiza por impresión del experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente (de palabra o por escrito) (P). 2. Ordinarias: la apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. (P) Acompañada de una memoria descriptiva. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente (comitente es el cliente que encarga al comisionado). 3.

Extraordinarias 1) análisis de precios para todos los rubros de la tasación que sean aplicables. 2) investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc. correspondientes a una época anterior en 5 años a la fecha de la encomienda. 3) actuación conjunta con otros profesionales (multidisciplinaria) (P)

Casos en los que es necesaria una tasación: 1.

Una compraventa: (P) el objeto es el intercambio de un bien determinado por una suma de dinero. (P) Es esencial el precio determinado por el cual se desarrollará el negocio, siendo una correcta tasación, la que nos dará el monto del intercambio.

2.

División de condominio: (P) Condominio: derecho real, derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobra una cosa mueble o inmueble. División condominio “cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa. La ley solo limita la posibilidad de indivisión a dos requisitos a saber: * Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente constituida según lo establecido en la norma. *Que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión forzosa. La tasación será vital para llegar a una justa división del condominio, las partes indivisas de un bien pueden tener distintos valores entre sí.

3.

Casos relacionados con la propiedad horizontal: cuando sufran menoscabos de diversa naturaleza. La ley define si la destrucción en cuestión llega o no al requisito legal. Ejemplo: Si el pH sufre menoscabos como deterioro o destrucción para resolver demolición y venta del terreno y de los materiales o la reparación o reconstrucción. (P)

4.

Garantía de un mutuo: (P) cuando en un préstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a favor del mutuante, ofreciendo una garantía de la correcta devolución del monto especificado con un inmueble, el cual puede ser propiedad del deudor o de otra persona. (Tasador da el valor, será proporcional al valor que afianza)

5.

Daños y perjuicios: menoscabo en el patrimonio de una persona (P). Cuantificación el monto abonar en concepto de indemnización, es necesario individualizar con exactitud el daño ocasionado. (P)

6.

Expropiación: Cuando es el poder del Estado el que determina de “utilidad pública” un bien e indemniza con una suma de dinero a su propietario. (P)

6 Const. Nacional: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la nación puede ser privado de ella, sino en virtud de la sentencia fundada en ley La Expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada”. Es por la cuantificación de la indemnización que se requiere la tasación. 7.

Confección de un Inventario: se ordena una tasación para que su resultado sea plasmado en un inventario de bienes. (P) Es necesaria la tasación toda vez que el valor que se dictamine por los bienes objeto del inventario va a ingresar al patrimonio de una persona en carácter de activos.

8.

Regulación de honorarios: la regulación de los honorarios profesionales se conviene con el valor de los bienes que fueron objeto de actuación. En caso de lo que las partes no estén de acuerdo con el precio del bien en cuestión, se recurre a la tasación, para que un juez competente regule los honorarios correspondientes por el servicio prestado.

Aspectos jurídicos-técnicos y económicos. (bases para efectuar una correcta tasación) (P) 

ASPECTO JURIDICO: Consiste en tomar como punto de vista la situación particular que tiene el propietario con respecto a la cosa en sí misma. (P) Se tienen en cuenta las exigencias legales del objeto (inmueble: debe observarse el parcelario, superficie y ubicación exacta).



ASPECTO ECONOMICO: es necesario el estudio de las condiciones de mercado (P) en las que se encuentra situada la comercialización del bien en cuestión. Es importante la economía del país, la provincia, la ciudad, y hasta la zona geográfica en que se encuentre situado el bien. Son importantes las diversas modificaciones del valor de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo, todo esto afectan el valor del bien a tasar.

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ASPECTO TECNICO: proveerá orden metodológico para la información recabada. (P) Se basa en el criterio, p...