Hausarbeit Einführung in die Finanzierung und Investition WS 17:18 PDF

Preview

Summary

Hausarbeit...

Description

Einführung in die Finanzierung und Investition / Introduction in Finance and Investment (Wintersemester 2017/2018)

„Gründung und Aufbau eines deutschlandweit agierenden Unternehmens, das Tiny-HouseSiedlung mit CSR-Standards für Studierende betreibt.“ Hausarbeit Im Studiengang Betriebswirtschaftslehre der Fakultät Sozial- und Wirtschaftswissenschaften der Otto-Friedrich-Universität Bamberg

Eingereicht bei: Univ.-Prof. Dr. Andreas Oehler Abgabetag: Mittwoch, den 06.12.17

Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung ........................................................................................................................... 1 1.1 Hinführung und Problemstellung ................................................................................ 1 1.2 Gang der Untersuchung ............................................................................................... 1 2. Geschäftskonzept ............................................................................................................... 2 3. Finanzierungskonzept ....................................................................................................... 4 3.1 Kapitalbedarfsplan ....................................................................................................... 4 3.2 Finanzierungsformen ................................................................................................... 6 3.3 Liquiditäts-, Finanzierungs- und Kapitalbindungsplan ............................................... 8 4. Risikomanagement ............................................................................................................ 9 5. Wirtschaftlichkeitsanalyse .............................................................................................. 10 6. Ausblick ............................................................................................................................ 11 7. Anhang .............................................................................................................................. 12 8. Literaturverzeichnis ........................................................................................................ 21 9. Schriftliche Erklärung .................................................................................................... 24

Kapitel 1: Einleitung

1. Einleitung 1.1

Hinführung und Problemstellung

„Aktuell fehlen in Deutschland rund eine Million[en] Wohnungen, vor allem in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten, mittlerweile aber auch in insgesamt 138 Städten und Kreisen. [...] Daraus resultieren Wohnungsnöte für immer mehr Haushalte, bis weit in die Mitte der Gesellschaft“ – Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten 1 Der aktuelle Wohnungsmangel in Deutschland stellt besonders für Studierende eine immer größer werdende Herausforderung dar, da es in vielen deutschen Universitäts- und Hochschulstädten, beispielsweise aufgrund steigender Studierendenzahlen, immer schwieriger wird, eine geeignete Wohnung zu finden. Gerade zum Semesterstart ist es keine Seltenheit, dass Studierende aufgrund

der

akuten

Wohnungsnot

kurzfristig

in

Notunterkünften

unterkommen müssen. Die Wohnungsnot der Studierenden ist bekannt, aber ein bisher ungelöstes und tendenziell eher wachsendes Problem. Da die Nachfrage nach freiem Wohnraum einem immer geringer werdenden Angebot gegenübersteht, möchte sich die TinyCampus genau diesem Problem stellen und in den nachhaltigen Bau von Studierendenunterkünfte investieren. Die Vision der TinyCampus ist hierbei: „Nachhaltiger Wohnraum für Studierende – keine Einschränkungen dafür gleiche Chancen beim Leben und Studieren.“ 1.2

Gang der Untersuchung

Um die TinyCampus erfolgsversprechend auf dem Markt etablieren zu können, ist es wichtig die unternehmerischen Ziele und Strategien mithilfe eines Geschäftskonzepts genau zu definieren. Für eine nachhaltige und finanzielle Stabilität ist die Wahl der richtigen Finanzierungsinstrumente entscheidend. 2 Als erster Schritt in der Finanzplanung gilt es deshalb, den erwarteten Kapitalbedarf möglichst konkret abzuschätzen. Der Kapitalbedarf wird nach den Szenarien Normal-, Best- und Worst-Case ermittelt. Damit die Zahlungsbereitschaft der TinyCampus jederzeit gewährleistet werden kann, müssen die Ein- und Auszahlungen in einem monatsgenauen Liquiditätsplan gegenübergestellt werden. Um frühzeitig bevorstehende Engpässe zu erkennen, 1

https://www.mieterbund.de/presse/pressemeldung-detailansicht/article/40480-deutschland2017-1-million-wohnungen-fehlen-mieten-steigen-ungebremst.html, aufgerufen am 10.11.2017 2 Vgl. Schneck, 2001 pp.79-85 Seite

1

Kapitel 2: Geschäftskonzept

ist

es

daher

sinnvoll

Risikomanagementanalyse

die

verschiedenen abzuwägen.

Szenarien Die

mithilfe

einer

Erkenntnisse

der

Wirtschaftlichkeitsanalyse ist maßgebend für die Akquisition neuer Investoren und entscheidet langfristig über die Zukunft und den wirtschaftlichen Erfolg der TinyCampus.

2. Geschäftskonzept Die TinyCampus bietet die Vermietung von Studierendenunterkünften in Wohncontainersiedlungen an. Hierbei wird vor allem Wert auf die Einhaltung der

vom

Unternehmen

definierten

CSR-Standards

gelegt.

Bei

den

Wohnmodulen handelt es sich um bezugsfertige Wohncontainer, die sich durch eine umweltschonende und energieeffiziente Bauweise auszeichnen. Im Sinne der ökologischen Nachhaltigkeit wird der Fokus vor allem auf die Verwendung von nachhaltigen und recycelbaren Materialien gelegt, welche möglichst geringe Auswirkungen auf die Umwelt haben. Die einzelnen Wohncontainer, bestehend aus 12 qm Wohnfläche, sind als mobiles Wohnkonzept an nahezu jedem beliebigen Standort einsetzbar. Das Ziel der TinyCampus ist es, innerhalb von fünf Jahren in allen 16 Bundesländern vertreten zu sein. In jedem Bundesland wurden speziell nur die Universitätsstädte ausgewählt, an denen bereits eine akute Wohnungsnot vorliegt. Durch eine gezielte Standortanalyse soll gewährleistet werden, dass möglichst alle Wohncontainer an die Studierenden vermietet werden. 3 Der Hauptsitz der TinyCampus befindet sich in Passau, Bayern. Von diesem Standort anknüpfend soll die Expansion in die weiteren Bundesländer erfolgen. Im ersten Jahr werden in Rostock, Saarbrücken, Passau und Gießen je 24 Wohncontainer pro Siedlung errichtet. Die einzelnen Wohncontainer werden von einem Bauunternehmen bezogen, welches sich auf die Errichtung von nachhaltigen Wohncontainer spezialisiert hat. Eine geplante Anordnung der Wohncontainer auf den jeweiligen Grundstücken kann aus dem Bebauungsplan entnommen werden. 4 Am 01.01.2018 erfolgt die Eintragung der GmbH durch den Geschäftsführer Herrn Schürle. Zusammen mit dem Geschäftsführer bilden Frau Jenke (Leiterin

3 4

Siehe Anlage 2 Siehe Anlage 1 Seite

2

Kapitel 2: Geschäftskonzept

Ressorts Finanzen) und Herrn Schneider (Leiter operatives Geschäft) das Top Management der TinyCampus. Für den Hauptsitz in Passau wird ein Büro angemietet, um von dort aus alle strategischen und operativen Geschäfte zu tätigen. Für die aufkommenden administrativen Aufgaben wird bereits ab dem ersten Geschäftsjahr ein Werkstudent eingestellt. In jedem Bundesland erfolgt die Betreuung und Überwachung der einzelnen Siedlungen durch ortsansässige Bereichsleiter. Diese übernehmen die Verwaltungs- und Organisationarbeiten, um die effektive Vermietung der einzelnen Wohncontainer zu gewährleisten. Hausmeisterliche und andere haushaltsnahe Dienstleistungen werden über eine Zeitarbeitsfirma extern bezogen und den Bewohnern über die Mietnebenkosten verrechnet. Für die Reinigung des Büros in Passau wird außerdem eine Reinigungskraft auf 450 €-Basis eingestellt. Da das Thema Corporate Social Responsibility eine zentrale Rolle in der Unternehmensführung der TinyCampus spielt, setzt diese bewusst auf die Vermarktung ihrer CSR- Richtlinien. Zudem gewinnen grundlegende Herausforderungen, wie ökologische Nachhaltigkeit, Klimawandel, Fairness und Umweltschutz, immer mehr an strategischer Bedeutung und sind daher ein wichtiger Bestandteil, um gegenüber der Konkurrenz glaubhaft und wettbewerbsfähig zu bleiben.5 Als Bestätigung für das freiwillige Engagement im Bereich der nachhaltigen Unternehmensführung strebt die GmbH die Zertifizierung nach der ISO 14001 durch den TÜV Rheinland an. Bei der ISO 14001 handelt es sich um eine Umweltmanagementnorm, die sich für den Umweltschutz und die Minimierung von Umweltbelastungen einsetzt. 6 Durch die Zertifizierung des eigenen Umweltmanagements möchte die TinyCampus ihr Ansehen in der Öffentlichkeit signifikant verbessern, um dadurch neue Investoren für das nachhaltige Wohnkonzept zu gewinnen. Zu den gewählten Marketingaktivitäten gehören neben dem Social-Media Marketing (Facebook, Instagram, YouTube) auch die Erstellung einer eigenen Homepage. Mithilfe der Homepage können die Interessenten einen ersten Überblick über die Verfügbarkeit einzelner Mietobjekte erhalten und sich über die Mietpreise an den einzelnen Siedlungsstandorten informieren. Als weitere 5

https://reset.org/knowledge/corporate-social-responsibility-csr-–-die-gesellschaftlicheverantwortung-von-unternehmen, aufgerufen am 10.11.2017 6 Vgl. https://www.tuv.com/germany/de/iso-14001.html, aufgerufen am 27.11.2017 Seite

3

Kapitel 3: Finanzierungskonzept

Maßnahmen werden Werbeplakate und Flyer erstellt, welche an den verschiedenen Universitätsstandorten angebracht und verteilt werden. Auf kostenintensive TV-Kampagnen wird bewusst verzichtet. Darüber hinaus bieten sich jedoch Hochschulzeitschriften und -radios als eine kostengünstigere und gezieltere Alternative an, um die gewünschte Zielgruppe zu erreichen. Durch die genannten Maßnahmen sollen nicht nur Studierende sondern auch neue Investoren auf das alternative Wohnkonzept aufmerksam gemacht werden. Durch die erfolgreiche Zertifizierung nach ISO 14001 soll die Akquisition neuer Investoren erleichtert und beschleunigt werden.

3. Finanzierungskonzept 3.1

Kapitalbedarfsplan

Bei der Finanzierung des Unternehmens geht es zunächst darum, den Gesamtkapitalbedarf innerhalb der ersten fünf Jahre zu ermitteln. Hierbei wird halbjährlich der Kapitalbedarf aufgestellt, welcher sich aus einmaligen und fixen Kosten zusammensetzt. Die einzelnen Kosten können aus den jeweiligen Kapitalbedarfsplänen entnommen werden. Zu Beginn des Jahres 2018 fallen zunächst die Kosten für die Gründung der GmbH an. Zu den weiteren einmaligen Zahlungen gehören die Mietkaution und die Betriebs- und Geschäftsausstattungskosten für das angemietete Büro in Passau. Die Marketingkosten ergeben sich aus der Erstellung einer eigenen Homepage und den Druckkosten für Plakate und Flyer. Im Best- Case Szenario können die Studierenden mit der vorhandenen Marketingstrategie

bereits

frühzeitig

erreicht

werden,

wodurch

die

kostenpflichtigen Marketingmaßnahmen ab dem zweiten Geschäftsjahr um 15,0 % gesenkt werden.7 Im Normal-Case Szenario kann mit den geplanten Marketingkosten kalkuliert werden. Das Worst-Case Szenario berücksichtigt aufgrund

geringer

Mietauslastungen

verstärkte

und

wiederkehrende

Marketingmaßnahmen. Für eine zielgruppengerechte Ansprache sollen mehrere Werbekampagnen über Google AdWords erfolgen, wodurch die Marketingkosten um zusätzliche 10,0 % steigen. 8 Wie bereits erläutert, beabsichtigt

die

TinyCampus

eine

Zertifizierung

nach

der

Umweltmanagementnorm ISO 14001. Im Verhältnis zur Unternehmensgröße

7 8

Siehe Anlage 10 https://adwords.google.com/intl/de_de/home/pricing/, aufgerufen am 17.11.2017 Seite

4

Kapitel 3: Finanzierungskonzept

werden für die Durchführung der Audits 7 Tagessätze a 1100 € berechnet. 9 Zu den laufenden Kosten gehört die jährliche Gebühr in Höhe von 580,00 €. Die Zertifikatslaufzeit der ISO 14001 beträgt drei Jahre, weshalb im Jahr 2021 eine Re-Zertifizierung erfolgt. Zu den fixen Kosten gehören die jeweiligen Personalkosten sowie die Versicherungskosten für den Rechtsschutz und die Betriebshaftpflicht. Der Geschäftsführer zahlt sich insgesamt nur ein geringes Gehalt aus, um die dadurch gewonnen finanziellen Mittel unmittelbar in den Aufbau der TinyCampus investieren zu können. Aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes

werden

mit

jeder

weiteren

Expansion

neue

Bereichsleiter für die jeweiligen Bundesländer eingestellt. Innerhalb der fünf Jahre werden insgesamt acht Bereichsleiter eingeplant, wovon jeder die Betreuung von zwei Siedlungen übernimmt. Dies ist dadurch gerechtfertigt, dass pro Siedlung nur jeweils 24 Wohncontainer vermietet werden. Für die Erschließung der einzelnen Grundstücke werden pauschal 10,0% des Grundstückspreises kalkuliert. Hierbei sind die jeweiligen Genehmigungen, Bezahlung des Architekten und der Anschluss an das Strom- und Wassernetz enthalten. Bei einer jährlichen Erhöhung der Grundstückspreise wird im BestCase von 0%, Normal-Case von 0,5% und im Worst-Case von 1,5% ausgegangen.10 Im ersten Geschäftsjahr wird in Rostock, Saarbrücken, Passau und Gießen mit der Errichtung von je 24 Wohncontainer pro Standort begonnen. Im zweiten Geschäftsjahr ist eine Expansion in vier weitere Universitätsstädte Kiel, Trier, Erfurt, Halle(Saale) geplant. In 2020 folgen die Universitätsstädte Potsdam, Bremen, Osnabrück und Leipzig. In den Geschäftsjahren 2021 und 2022 wird pro Jahr nur noch in jeweils zwei Bundesländer expandiert, da in den letzten beiden Jahren in die teuersten Universitätsstädte Karlsruhe, Aachen, Hamburg und Berlin investiert wird und die Kosten hierdurch ausgewogener verteilt werden können. Die Kosten für einen Wohncontainer betragen durchschnittlich zwischen 1100 € und 1750 € pro qm.11 Aufgrund der Bestellung von 96 Wohncontainern im ersten Jahr und den bevorstehenden Expansionen wurde vertraglich ein Festpreis von Netto 15.600 € ausgehandelt. Für die Begleichung der Rechnungen wurde hierbei eine Zahlungsfrist von 30 Tagen vereinbart. Im Best-Case ist damit zu rechnen, 9 https://www.kiwa.de/uploadedFiles/Leistungen_und_Services/Preisliste

Int Cert Nov 13.pdf, aufgerufen am 26.11.2017 10 Siehe Anlage 4-6 11 http://wohncontainer24.com/wohncontainer-einsatz.html, aufgerufen am 12.11.2017 Seite

5

Kapitel 3: Finanzierungskonzept

dass ab dem dritten Jahr ein Treuerabatt in Höhe von 10,0% pro Wohncontainer ausgehandelt werden kann. 12 Im Normal-Case erfolgt weiterhin der vertraglich festgehaltene Preis und im Worst-Case ist im fünften Jahr mit einer Erhöhung von 3,0 % zu rechnen.13 Die Preiserhöhung kann aufgrund von Rohstofferhöhungen oder einer Insolvenz des derzeitigen Lieferanten und die damit verbundene Suche nach einem adäquaten Lieferanten mit neuen Preisgestaltungen entstehen. Für die jeweiligen Szenarien ergeben sich für die fünf Geschäftsjahre folgende Kostenaufteilungen: Kostenaufteilung

Best –Case

Normal-Case

Worst-Case

Grundstücke

2.972.589,84 €

3.006.424,57 €

3.075.180,69 €

Wohncontainer

5.840.640,00 €

5.990.400,00 €

6.012.864,00 €

Marketing

32.851,50 €

35.850,00 €

37.452,50 €

Sonstiges

2.730.862,50 €

2.730.862,50 €

2.737.462,51 €

Gesamtkapitalbedarf

11.576.943,84 €

11.763.537,07 €

11.862.959,70 €

Zusammengefasst

beträgt

der

Gesamtkapitalbedarf

im

Best-Case

11.576.943,84 €, im Normal-Case 11.763.537,07 € und im Worst-Case 11.862.959,70 €.14

3.2

Finanzierungsformen

Um den benötigten Kapitalbedarf zu decken, sind unterschiedliche Formen der Finanzierung notwendig. Bei den Finanzierungsoptionen wird zwischen der Innen- und Außenfinanzierung unterschieden. Zu der Innenfinanzierung der TinyCampus werden die Eigenmittel des Geschäftsführers gezählt, die sich je nach Szenario unterscheiden und 10,0 % vom Kapitalbedarf ausmachen. Die Kapitalbeschaffung erfolgt durch die Aufnahme von Krediten, Gesellschaftern, und Business Angels. Zu Beginn der Geschäftstätigkeit wird neben der Gesellschaftereinzahlung durch den Geschäftsführer ein Startkredit bei der Lfa- Bank in Höhe von 2.000.000,00 € aufgenommen. 15 Aufgrund der hohen Investitionskosten ist die Fremdfinanzierung in Form von Krediten unvermeidlich. Die TinyCampus nutzt zur Deckung der Investitionskosten für 12

Siehe Anlage 10 Siehe Anlage 11 14 Siehe Anlage 9-11 15 http://lfa.de/website/de/foerderangebote/gruendung/foerderangebot/darlehen/index.php, aufgerufen am 28.11.2017 13

Seite

6

Kapitel 3: Finanzierungskonzept

den Kauf und Erschließung der Grundstücke sowie den Bezug der Wohncontainer

fast ausschließlich

die

fremdkapitalorientierte Außen-

finanzierung. Der Lfa Kredit zeichnet sich durch seinen effektiven Zinssatz in Höhe von 2,2% aus. Für die ersten zwei Jahre wird die TinyCampus in ihrer Anfangsphase dabei nicht mit Tilgungszahlungen belastet. Die Laufzeit für die langfristige Fremdfinanzierung wird auf zehn Jahre festgelegt. Der restliche Kapitalbedarf in 2018 wird durch die Aufnahme eines Business Angels in Höhe von 500.000,00€ generiert16. Bei dem Business Angel handelt es sich um einen erfahrenen Manager, der gerne sein privates Vermögen in das nachhaltige Wohnkonzept der TinyCampus investieren möchte. Hierfür verlangt er eine Gewinnbeteiligung mit einem Prozentsatz in Höhe von 8,0 %. Zu Beginn des zweiten Halbjahres werden die zwei Leiter für Finanzen und operatives Geschäft als Gesellschafter aufgenommen. Beide beteiligen sich mit je 50.000,00 € an dem Unternehmen und erhalten je 6,0 % der Unternehmensanteile. Zur Bewahrung der Unternehmenssubstanz wurde vertraglich eine Gewinnthesaurierung für die ersten fünf Jahre festgehalten. 17 Für

die

weiteren

anfallenden

Investitionsausgaben

wird

im

dritten

Geschäftsjahr ein ERP-Gründerkredit in Höhe von 3.200.000,00 € über die KfW Bank aufgenommen. Dieser Kredit fördert vor allem junge Unternehmen, die sich innerhalb einer fünfjährigen Gründungsphase befinden und auf finanzielle Unterstützung angewiesen sind. 18 Die Kreditlaufzeit beläuft sich auf zehn Jahre und beinhaltet neben drei tilgungsfreien Jahren, einen Zinssatz in Höhe von 3,0%. Im zweiten Jahr kann durch die gelungene Zertifizierung der CSR-Standards ein neuer Investor auf das nachhaltige Wohnkonzept der TinyCampus gewonnen werden. Dieser beteiligt sich mit 400.000,00 € und verlangt hierfür eine Gewinnbeteiligung in Höhe von 6,0 %. Im Worst- Case Szenario muss im fünften Jahr ein zusätzlicher Kredit in Höhe von 300.000,00 € aufgenommen werden, damit die Liquidität weiterhin gewährleistet ist.

16

https://www.business-angels.de/business-angels/, aufgerufen am 30.11.2017 http://www.welt-der-bwl.de/Offene-Selbstfinanzierung, aufgerufen am 29.11.2017 18 https://www.kfw.de/partner/KfW-Partnerportal/Finanzierungspartner/Förderprodukte/ERPGründerkredit-Universell-(073-074-075-076)/index.jsp, aufgerufen am 30.11.2017 17

Seite

7

Kapitel 3: Finanzierungskonzept

3.3

Li...