Huurwetgeving samenvatting PDF

Preview

Summary

samenvatting wetgeving huur...

Description

HUUR

1 Definitie en soorten 

Huurcontract: een overeenkomst waarbij een partij (de verhuurder) zich ertoe verbindt tijdelijk aan een andere partij (de huurder), tegen betaling, het genot te verschaffen van een zaak.  Essentiële elementen v/d overeenkomst: het verschaffen van het genot van een zaak tegen betaling van een prijs.  De zaak die in huur wordt gegeven kan zowel een roerend als onroerend goed zijn. Voorbeeld: woning of woonwagen

NIEUWE HUURDECREET IN VLAANDEREN!!! 1 januari 2019: wijziging van de huurwetgeving in België (Vlaanderen)  Maar: alle contracten die voor 1 jan’19 gesloten zijn blijven de regels volgens de wetgeving van nu gelden!



4 soorten huurregels:

1. Het gemeen huurrecht 

Algemene regels die de huurverhoudingen beheersen 

CODEX: Art. 1714 Burgerlijk Wetboek tot Art. 1762bis Burgerlijk Wetboek



Na 01-01-19 blijft het federaal geregeld

2. Woninghuur 

De huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats v/d huurder



Als je een huis huurt en je verblijft daar dan = domiciliëring = vaste verblijf plaats



Maar, vakantiewoning ≠ domiciliëring  wetgeving v/h gemeen huurrecht



CODEX: na Art. 1762bis



Na 01-01-19 wordt het gewestelijk geregeld (nieuw Vlaams huurdecreet)

3. Handelshuur 

De regels inzake handelshuur



CODEX: handelshuurwet na de woninghuurwet in Burgerlijk Wetboek



Na 01-01-19 wordt het gewestelijk geregeld (nieuw Vlaams huurdecreet)



Vlaanderen & Wallonië nu al een decreet specifiek gericht op pop-upwinkels: reglementering rond de handelshuur voor korte duur

4. Pachtregeling 

Pacht

OPMERKING!! Huurregels 2, 3 & 4 regelen slechts een aantal deelaspecten en alle andere huurproblemen vallen terug op 1, de gemene huurwetgeving



Huurwetgeving = gewestmaterie

 Vlaamse, Brusselse en Waalse Gewest  bevoegd voor heel wat huuraangelegenheden: 

Woninghuur



Handelshuur



Pacht



Het gemene huurrecht  federale materie

 gewestelijke materies

Om te weten welk regionaal huurstelsel van toepassing is  ligging van het gehuurde goed

2 Algemene regels inzake huur 2.1 De verplichtingen van de verhuurder Inzake huur zijn de verplichtingen van de verhuurder drievoudig: 1

Hij is verplicht het goed te leveren

2

Het zodanig te onderhouden dat het kan voor het gebruik waarvoor het bestemd is

3

De huurder het rustig genot te verzekeren

2.1.1 Het gehuurde goed leveren 

De verhuurder moet het goed ter beschikking stellen van de huurder in goede staat (behalve als anders wordt overeengekomen). Vb. voor onroerend goed zal dat gebeuren door het ter beschikking stellen van sleutels.



Als de verhuurder weigert het goed te leveren  huurder kan: -

Ontbinding van overeenkomst vorderen

-

Schadevergoeding eisen

-

De betaling van de huurprijs opschorten

2.1.2 Onderhoudsplicht 

De verhuurder heeft de plicht het goed zodanig te onderhouden dat het kan dienen voor het gebruik waarvoor het bestemd is.



De verhuurder moet ook de nodige herstelling uitvoeren zover ze niet ten laste zijn v/d huurder:  Grote herstellingen, alsmede herstellingen te wijten aan ouderdom of overmachten zijn voor de rekening van de verhuurder.



De huurder moet de ongemakken dragen die voortvloeien uit dringende herstellingen die niet tot na het eindigen van de huur kunnen worden uitgesteld, tenzij ze langer duren dan 40 dagen.  In dat geval kan een vermindering van de huurprijs of zelfs ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd.

Voorbeeld: iemand huurt een oude hoeve. Door een voorjaarsstorm wordt zware schade toegebracht aan het dak. De verhuurder laat een dakdekker de werken, die een drietal weken duren, uitvoeren. In deze hypothese moet de huurder dat dulden zonder dat hij een verminderen van de huurprijs kan vorderen.

2.1.3 Rustig genot De verhuurder moet de huurder het rustig genot van het gehuurde goed waarborgen  dat houdt een drievoudige verplichting in: 1. De verhuurder mag de huurder niet storen 2. De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor een rechtsstoornis door derden 3. De verhuurder moet de huurder vrijwaren voor niet-zichtbare gebreken Vrijwaren = beschermen tegen

Voorbeeld:  Zo mag de verhuurder van een residentieel appartemensgebouw niet een van de appartementen aan een popgroep verhuren als opnamestudio.  De verhuurder mag zelf geen daden stellen waardoor het genot van de huurder vermindert.

2.2 De verplichtingen van de huurder Op de huurder rusten eveneens een aantal verplichtingen: 1. Het goed gebruiken als een goed huisvader

2. De huurprijs betalen 3. Het goed teruggeven bij het einde

2.2.1 De huurprijs betalen Dit is de belangrijkste verplichting van de huurder. Hij moet de huurprijs betalen op de overeengekomen tijdstippen.

De omvang van de huurprijs wordt door de partijen vastgesteld op het moment van aangaan van overeenkomst. Tenzij de partijen anders overeenkomen, blijft deze huurprijs onveranderd gedurende de hele duurtijd van de huur.

In de meeste huurcontracten wordt er wel voorzien in een indexatie van deze huurprijs.  de aangepaste prijs mag niet hoger zijn dan het bedrag verkregen volgens de formule:

nieuwehuurpijs=



basishuurprijs x nieuwe indexcijfer aanvangsindexcijfer

Aanvangsindexcijfer = het indexcijfer van de maand voorafgaand aan deze waarin de overeenkomst is gesloten.



Nieuwe indexcijfer = het indexcijfer van de maand voorafgaand aan die van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.



Als indexcijfer moet de gezondheidsindex worden gehanteerd.

De wettelijke formule geeft slechts een maximum aan. Als de partijen een andere formule bedongen (als voorwaarde stellen) die een gunstiger resultaat geeft voor de huurder, moet men de formule uit het contract toepassen.

De aanpassing aan de index mag slechts 1 x per jaar gebeuren, en dat ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract.

Voorbeeld: als in de huurovereenkomst de indexatie is voorzien, kan de verhuurder onmogelijk driemaal per jaar een indexaanpassing vragen.

Naast de eigenlijke prijs moet de huurder ook de zogenaamde kosten en lasten dragen.

Voorbeeld: kosten van gas, elektriciteit en water.

De partijen kunnen al dan niet een forfaitair bedrag (vooraf bepaald vast bedrag) overeenkomen voor de kosten. Als dat niet gebeurt, kan de huurder vragen dat de werkelijke kosten worden opgegeven in een afzonderlijke rekening. De door de huurder teruggevorderde kosten en lasten moeten dn overeenstemmen met de werkelijke uitgaven.

2.2.2 Gebruik en onderhoud van het goed De huurder mot het goed gebruiken als een goede huisvader, en dit volgens de bestemming eraan gegeven in het huurcontract. Gebruikt de huurder het gehuurde goed voor een ander gebruik dan waarvoor bestemd was, dan kan de verhuurder mogelijkerwijze de huur doen ontbinden.

Voorbeeld: zo zal de huurder niet zomaar een handelszaak kunnen beginnen in een onroerend goed dat wordt verhuurd als woonhuis. Dit voorbeeld illustreert nogmaals het belang van het doornemen van alle clausules van een contract alvorens dit te tekenen!

De huurder moet ook de kosten voor bepaalde herstellingen dragen:  Kleine herstellingen die niet te wijten zijn aan ouderdom of overmacht zijn ten lasten van de huurder. Belangrijk: deze regeling is van aanvullend recht. De partijen kunnen dan ook in de overeenkomst een andere regeling treffen. Inzake woninghuur geld wel een afwijkende regeling.

Aanvullende rechtsregels: hebben enkel uitwerking voor zover de partijen via een overeenkomst geen afwijkende regeling overeenkwamen. Deze regels hebben dus enkel tot het doel ervoor te zorgen dat er een wettelijk kader bestaat voor zover de contractanten niets overeenkwamen.

Voorbeeld: in de wet wordt bepaald dat de leveringskosten bij een koop-en verkoopovereenkomst ten laste zijn van de verkoper. In de koopovereenkomst kunnen de partijen evenwel bedingen dat de koper

deze kosten zal betalen. Het is enkel indien de koper en verkoper geen specifieke regeling troffen in de koopovereenkomst dat de wettelijke bepaling uitwerking zal hebben.

2.2.3 Teruggave van het goed Bij de beëindiging van de huurovereenkomst moet de huurder het gehuurde goed terggeven in de staat waarin het zich bevond op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst.

In deze uitgave wordt stilgestaan bij twee problemen die hierbij kunnen rijzen: 1. De plaatsbeschrijving 2. Het lot van veranderingswerken

I.

De plaatsbeschrijving

De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te maken (een gedetailleerde beschrijving van de staat waarin de eigendom zich bevindt). De huurder moet bij het einde van de huur het goed terggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontving. Wel moet er rekening gehouden worden met slijtage of overmacht.

Is er geen omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt  de huurder wordt geacht het verhuurde goed bij het einde van de huur in dezelfde staat terug te geven als die waarin hij het bij de aanvang van de huur verkreeg.

In een aantal huurovereenkomsten staat een clausule waarin wordt bepaald dat ‘de huurder wordt geacht het goed in perfecte staat te hebben ontvangen’.  Een dergelijk beding (bepaling in een juridische overeenkomst, iets dat tussen partijen is bedongen en is vastgelegd in de schriftelijke overeenkomst) kan echter niet worden gezien als een omstandige plaatbeschrijving.  Zo’n clausule heeft dan ook geen waarde, waardoor het vermoeden zal spelen ten voordele van de huurder. II.

Veranderingswerken

Als de partijen in de huurovereenkomst geen regeling treffen in verband met veranderingswerken, moet er een onderscheid worden gemaakt tussen twee hypothesen:

1. Als goederen kunnen worden weggenomen, zal de eigenaar de verwijdering ervan kunnen vragen. Als hij verkiest ze te behouden, is hij een vergoeding verschuldigd.

2. Als de werken niet kunnen worden verwijderd, worden ze zonder enige vergoeding eigendom van de verhuurder. Toch zijn er soms rechters die een ander standpunt innemen. Zij menen dat de verhuurder een vergoeding moet betalen voor nuttige en nodige werken die werden gedaan, maar niet voor luxewerken.

Deze regel is dus van aanvullend recht. Het verdient aanbeveling dat huurder en verhuurder in het huurcontract een oplossing voor dit probleem uitwerken.

Voorbeeld: zonder toestemming van de verhuurder legt een huurder een marmeren vloer in de gang van een gehuurde woning. Bij beëindigen van de huur moet de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, hiervoor geen vergoeding betalen. Het gaat hier immers om werken die niet kunnen worden verwijderd.

2.3 De duurtijd van de huur Wat betreft de duurtijd van de ‘gemeenrechtelijke huur’ moet een onderscheid worden gemaakt tussen: 1. Schriftelijke overeenkomsten gesloten voor bepaalde duur 

Voorbeeld: een huurovereenkomst wordt gesloten voor 1 maand



De huur eindigt van rechtswege op de afgesproken datum, dit zonder dat een opzegging moet worden gegeven.



Voor het verstrijken van de termijn kan geen van de partijen de huur eenzijdig door opzegging beëindigen.



De partijen kunnen nochtans andere beëindigingsmodaliteiten overeenkomen in het huurcontract.

2. Mondelinge huurovereenkomsten of schriftelijke die zijn aangegaan voor onbepaalde duur 

Kunnen worden opgezegd mits naleving van een opzegtermijn die veelal 1 maand zal bedragen.



Om bewijsproblemen te vermijden, gebeurt een opzegging best bij deurwaarderexploot of bij aangetekend schrijven

Het huurcontract wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder, tenzij anders overeengekomen wordt.

Bij ontbinding van de huur door de schuld van de huurder, moet deze de huurprijs betalen gedurende de tijd die nodig is voor wederverhuring. Bovendien moet de huurder eventueel de schade vergoeden die werd veroorzaakt door zijn wangebruik.

3 Woninghuur Er gelden bijzondere regels van toepassing voor huurovereenkomsten die een onroerend goed betreffen waarin de huurder zijn woonst heeft.

In de verschillende gewesten is er een verschillende wettelijke regeling over de woninghuur. De woninghuurwet had specifiek betrekking op woningen waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats had. De decreten zijn ruimer. Zo hebben ze bijvoorbeeld ook betrekking op de verhuur van studentenkamers.

3.1 Schriftelijke overeenkomst en bijlagen Verplichtingen verhuurder: 

Hij mag niet onbeperkt vragen stellen aan kandidaat-huurders;



Hij mag niet discrimineren;



Hij moet allerhande informatie verstrekken over het verhuurde pand.

De huurovereenkomst moet schriftelijk worden opgemaakt en moet een aantal essentiële vermeldingen bevatten. Die verschillen van gewest tot gewest.  Wil een van de partijen geen schriftelijke overeenkomst opmaken, dan kan de andere partij naar de rechtbank stappen om dat af te dwingen. Aan de overeenkomst moet een verplichte bijlage worden gehecht (de tekst hiervan is versch. G-G).

Om te kunnen verhuren moet het gehuurde goed overigens voldoen aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.  Dit moet het geval zijn om het moment dat de huurder het genot krijgt van het goed.

Het huurcontract, de bijlage en de plaatsbeschrijving moeten ook geregistreerd worden. Dat moet gebeuren door de verhuurder.  Doet de verhuurder dit niet, dan kan de huurder het huurcontract beëindigen zonder een opzeggingstermijn te moeten naleven noch een schadevergoeding te moeten betalen.

3.2 De huurprijs en de herziening De partijen komen bij het aangaan van de overeenkomsten vrij overeen hoeveel de huurprijs zal bedragen. Aan deze bepaling is geen enkele beperking verbonden, tenzij als achtereenvolgens verschillende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden gesloten met verschillende huurders.

Het is verboden in de huurovereenkomst de onroerende voorheffing ten laste te leggen van de huurder.

Wijzigen huurprijs Als huurder en verhuurder niet akkoord gaan over de herziening en het bedrag ervan, kan de vragende partij zich richten tot de vrederechter. Dit moet dan gebeuren tussen de zesde en derde maand die de einddatum van de driejarige periode voorafgaat. De vrederechter zal de herziening in twee gevallen toestaan:

 Als de vragende partij bewijst dat de normale huurwaarde van de woning ten gevolge van nieuwe omstandigheden 20 % hoger of lager ligt dan de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om: verbetering van de woonomgeving of prijsstijging op de vastgoedmarkt.

 Als de verhuurder bewijst dat de normale huurwaarde van de woning ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met ten minste 10 % van de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs is gestegen.

Deze vordering kan slecht worden ingesteld tussen de zesde en de derde maand voor het verstrijken van een driejarige periode. Huurprijsindexatie De indexatie is de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs aan de kosten van het levensonderhoud. De aanpassing gebeurt eenmaal per jaar, op de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract.

Het contract mag wel bepalen dat er geen indexatie is. In dat geval kan de verhuurder geen indexaanpassing vorderen. De lasten die de huurder maandelijks verschuldigd is, maken in geen geval deel uit van de indexatie.

Een indexatie gebeurt nooit automatisch. De verhuurder moet de aanpassing schriftelijk aan de huurder melden. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag.

De indexatie gebeurt steeds op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de gezondheidsprijzen. Om het bedrag van de geïndexeerde huurprijs te kennen, wordt de volgende formule toegepast.

Basishuurprijs x nieuw indexcijfer -----------------------------------------------Aanvangsindexcijfer

De basishuurprijs is de huurprijs die de huurder en verhuurder bij het sluiten van het huurcontract overeengekomen zijn (zonder kosten).

3.3 De huurwaarborg De huurwaarborg is een bedrag dat tot financiële zekerheid strekt van de verhuurder bij het niet naleven van de wettelijke plichten door de verhuurder.

De huurder heeft de keuze welke huurwaarborg hij wilt stellen:



De huurder kan ervoor kiezen de huurwaarborg ineens te stellen. In dat geval mag die maximaal twee maanden huur bedragen. o

De huurwaarborg wordt dan geplaatst op een geïndividualiseerde rekening bij de bank op naam van beide partijen . De rente is ook voor de huurder.

o

Einde huurcontract  de bank betaald de waarborg uit aan de huurder of verhuurder 

Hiervoor moet er eerst toestemming van de vrederechter zijn Of



Toestemming van beide partijen.

o



Nieuwe Vlaamse huurdecreet  maximale huurwaarborg zal naar 3 maanden gaan ipv 2.

De huurder kan ook kiezen voor een bankwaarborg. Die mag gelijk zijn aan drie maanden huur. = verspreide betaling o

De huurder moet dan de waarborg volledig samenstellen middels constante maandelijkse afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomsten (max. 3 jaar).



o

De bank stelt in d

o

at geval de waarborg (volledig bedrag) wel al ten gunste van de verhuurder.

De huurwaarborg kan ook worden gegeven onder de vorm van een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen OCMW en een financiële instelling. = lening

3.4 Duurtijd en opzeggingsregeling

4 Uitgewerkte voorbeelden huurproblemen 4.1 Actueel voorbeeld 23-07-2018 “Berg afval gedumpt in tuin van huurhuis in Tongeren” Allerhande huurproblemen vormen de top bij vrederechters. Het vredegerecht is exclusief bevoegd voor huurproblemen, dus de huurproblematiek behoort tot d” bevoegdheid van het vredegerecht.

4.2 CASE 1: leveringsplicht van de huurder De juffrouw huurt een loft in Hasselt vanaf 15 oktober. Op 1 oktober heeft ze het contract met de huurbaas getekend. Er wordt afgesproken dat de sleutel op 15 okt. zal worden afgehaald. Maar op 15 okt. staat de juffrouw om 10h voor het gebouw van de loft te wachten op de verhuurder voor de sleuteloverdracht. Maar deze komt niet opdagen, de juf belt even, maar dit is juridisch niet relevant. De huurbaas verhuurt de loft aan een huurder die veel meer betaalt. Dus de juf is het slachtoffer. 

De wettelijke leveringsplicht is niet na geleefd, dus inbreuk op Art. 1719 BW (leveringsplicht).

De juf wordt geacht om een ingebrekestelling te doen = aangetekende zending/brief waarin je je tegenpartij wijst op het niet naleven van de wet.  Maar er is geen of negatieve reactie, dus de juf moet noodgedwongen op hotel.  Opro...