Samenvatting PDF

Preview

Summary

Samenvatting...

Description

DE VASTGOEDSPECIALIST VERHUUR INLEIDING   

 

Huur = consensueel contract Bij geschillen: gemeen recht (alg. recht dat op alle overeenkomsten van toepassing is) 3 gevallen waarin specifieke wetgeving van toepassing is: o Woninghuurwet: van toepassing op alle huurcontracten waarbij de huurder zijn woonplaats heeft in het gehuurde goed. o Handelshuurwet: van toepassing op alle huurcontracten waarbij het verhuurde goed dienst doet als kleinhandel of als locatie van een ambachtsman waar hij contact heeft met het publiek. o Pachtwetten: van toepassing op alle huurcontracten waarbij het onroerend goed gebruikt wordt in de landbouw. De 3 specifieke wetten  dwingend recht Dit hoofdstuk behandelt woninghuur

WETGEVING IN VOLLE EVOLUTIE     

28 februari 1991: Woninghuurwet van toepassing op alle contracten Vanaf 26 april 2007: nieuwe contracten verplicht schriftelijk Vanaf 1 juli 2014: gewestbevoegdheid  wij behandelen enkel Vlaams gewest Contracten opgemaakt tot 31/12/2018: Woninghuurwet Contracten opgemaakt vanaf 01/01/2019: Woninghuurdecreet

Decreet komt van een Gewest, Wet komt van Federaal niveau

BELANGRIJKSTE WIJZIGINGEN IN HET DECREET T.O.V. DE WONINGHUURWET 

4 uitgangspunten Woninghuurwet blijven behouden: o Een stabiel, duurzaam en evenwichtig wettelijk kader creëren o Woonzekerheid met betrekking tot de gezinswoning bevorderen o Een behoorlijk rendement voor de verhuurder garanderen o Minimale woningkwaliteit waarborgen



2 extra uitgangspunten: o De toegang tot de private huurmarkt bevorderen o De transparantie en kenbaarheid van het woninghuurrecht bewaken

Huisjesmelkerij: huizen/app verhuren - die in slechte staat zijn - aan mensen en geld vragen aan mensen waarvan je weet dat ze toch geen andere kant op kunnen.

1

10 STAPPEN IN HET VERHUURPROCES BEMIDDELINGSOVEREENKOMST WETGEVING KB Bemiddelingopdracht (KB-BO/KB-Freya)

BEMIDDELINGSOVEREENKOMST OF MANDAAT Een bemiddelingsovereenkomst is een aannemingsovereenkomst. Dit wil zeggen dat de makelaar zijn diensten verhuurt aan de klant. Hij zal dus voor de klant op zoek gaan naar een huurder. Hij heeft echter niet de bevoegdheid om met deze huurder in naam en voor rekening van de eigenaar een contract te sluiten. Dit wil dus zeggen dat de makelaar wel een huurcontract zal opstellen, maar dat de eigenaar en de huurder het contract zullen tekenen.

SCHRIFTELIJKE OVEREENKOMST Wanneer een makelaar een bemiddelingsovereenkomst afsluit met een consument moet deze overeenkomst steeds schriftelijk gesloten worden. Niet alleen verplicht het WER (art. VI.3) en de plichtenleer (art. 8) dit, het zou ook niet verstandig zijn om zonder geschreven bemiddelingsovereenkomst te werken. Wanneer een makelaar een geschil heeft met een klant, kan hij aan de hand van de bemiddelingsovereenkomst bewijzen welke afspraken gemaakt zijn. Wanneer het tot een schadeclaim komt, zal ook beroepsaansprakelijkheidsverzekering de bemiddelingsovereenkomst opvragen.

SOORTEN BEMIDDELINGSOVEREENKOMSTEN Binnen of buiten de onderneming  Onderscheid naargelang plaats waar contract gesloten (binnen of buiten onderneming) Eerste mogelijkheid: buiten de onderneming (je was er mss niet op voorbereid dat je vandaag ineens een contract ging tekenen, dus je krijgt meer bescherming)  Lijst met precontractuele informatie (lijst VOOR je het contract tekent)  Herroepingsrecht van 14 dagen MAAR afwijking als klant uitdrukkelijk vraagt om opdracht te starten Tweede mogelijkheid: binnen de onderneming  Geen lijst met precontractuele informatie  Herroepingsrecht van 7 dagen

Exclusief, co-exclusief, niet-exclusief Exclusieve bemiddelingsopdracht: Bij een exclusieve bemiddelingsopdracht krijgt de makelaar het alleenrecht om te bemiddelen over de verhuur van de woning. In de rechtspraak is onduidelijkheid over de vraag of de eigenaar alsnog het recht heeft om het pand zelf te verhuren. Daarom neem je best in de overeenkomst op dat de eigenaar het goed niet zelf mag verhuren. Co-exclusieve bemiddelingsopdracht: verschillende makelaars samen krijgen een exclusieve bemiddelingsopdracht. Bij huur komt dit weinig voor.

2

Niet-exclusieve bemiddelingsopdracht: naast de vastgoedmakelaar waarmee een overeenkomst wordt gesloten, mag ook de eigenaar of een andere makelaar een verhuurcontract afsluiten. De makelaar ontvangt enkel commissie indien hij is tussengekomen bij de verhuur. Dit is een enorm risico voor de makelaar.

VERPLICHTE BEDINGEN IN EEN BEMIDDELINGSOVEREENKOMST In een bemiddelingsovereenkomst moeten een aantal bedingen verplicht opgenomen zijn.  Herroepingsrecht  Identificatie vastgoedmakelaar  Identificatie opdrachtgever  Omschrijving onroerend goed  Opdracht: bemiddeling vs lastgeving  Huurprijs  Tarief vastgoedmakelaar (incl. kosten en btw)  Duurtijd bemiddelingsovereenkomst (max. 6 m bij exclusiviteit)  Geen ereloon als ontbindende/opschortende vw huurcontract vervuld  Opzeggingsbeding  Maandelijkse rapportering aan opdrachtgever  De handgeschreven vermelding van: o de datum o het adres van de plaats waar de bemiddelingsovereenkomst wordt afgesloten

Opdracht en omvang van bevoegdheden: bemiddeling vs lastgeving In 1 rubriek van het contract moet duidelijk en ondubbelzinnig staan wat de bevoegdheden van de makelaar zijn. Hierin staat ook duidelijk of het gaat om een mandaat of een bemiddelingsovereenkomst.

Tarief Het tarief dat de consument moet betalen, inclusief btw moet duidelijk in de overeenkomst vermeld worden.

Opzeggingsbeding De overeenkomst bevat verplicht een opzeggingsbeding. Dit beding houdt in dat de consument de overeenkomst op elk moment mag opzeggen. In dit geval mag de makelaar wel een schadevergoeding vragen. Deze schadevergoeding mag maximum 50% van het ereloon bedragen.

Herroepingsbeding / verzakingsbeding De klant heeft het recht om kosteloos (dus gratis) van de overeenkomst af te zien binnen een termijn van 7 werkdagen. Als het contract gesloten is buiten de verkoopruimte van de vastgoedmakelaar wordt de termijn verlengd tot 14 kalenderdagen.

Datum en plaats ondertekening bemiddelingsopdracht Het contract bevat de datum en het adres waar het contract ondertekend is. Deze gegevens moeten verplicht met de hand op het contract geschreven zijn. Voorgedrukte vermeldingen zijn verboden.

GDPR Naar aanleiding van GDPR moet de klant goed geïnformeerd zijn over de verwerking van zijn persoonsgegevens. In de overeenkomst staat duidelijk waarvoor de makelaar de gegevens gebruikt en hoe lang deze gegevens zullen bijgehouden worden. 3

Duur van de overeenkomst Een exclusieve bemiddelingsopdracht heeft een duurtijd van maximum zes maanden. De overeenkomst mag dus een duurtijd hebben van minder dan zes maanden, maar meer dan zes maanden is niet toegelaten.

TOEGELATEN BEDINGEN IN EEN BEMIDDELINGSOVEREENKOMST Onderhandeling over de huurprijs Indien de makelaar de bevoegdheid krijgt om te onderhandelen over de verhuurprijs of de verhuurmodaliteiten, moet de minimumprijs en de grenzen waarbinnen hij over de modaliteiten mag onderhandelen duidelijk vermeld zijn in de overeenkomst.

Stilzwijgende verlening Het is toegelaten om een beding van stilzwijgende verleningen op te nemen. Indien geen beide partijen het contract opzegt, wordt het contract verlengd. In dat geval mag de consument het contract op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van maximum 1 maand.

Indien makelaar aanspraak maakt op opzeggingsvergoeding: hoogte vergoeding   

Max 50% bemiddelingsvergoeding Max 75% bij schending exclusiviteit (schadebeding) Max 100% bij verhuring aan persoon die makelaar aanbracht (lijstbeding)

De makelaar mag een lijstbeding opnemen in de overeenkomst. Een lijstbeding houdt in dat zijn ereloon verschuldigd is als na afloop van de bemiddelingsovereenkomst de een overeenkomst wordt gesloten met een potentiële huurder waaraan de makelaar precieze en individuele informatie heeft verstrekt.

VERBODEN BEDINGEN IN EEN BEMIDDELINGSOVEREENKOMST     

Volledige onderhandelingsvrijheid makelaar Opzeggingsbeding met opzegtermijn van meer dan 1 maand bij onbepaalde duur Schadebeding van >75% van commissieloon o Schadevergoeding mag niet hoger zijn dan 75% v/h overeengekomen ereloon Schadebeding dat niet evenwichtig/wederkerig is o Het bedrag van de schadevergoeding moet gelijkaardig zijn, net als de bewijslast Beding dat rechten consument uit KB-BO beperkt

OVERZICHT Bemiddelingsovereenkomst:  taak van vastgoedmakelaar = bemiddelen  Reclame maken  Huurders zoeken  Meestal geen mandaat om zelf contract te tekenen

SAMENSTELLEN VERHUURDOSSIER (HUUR MAX 9J) 1. De bemiddelingsovereenkomst 2. Informatie over de partijen handtekeningsbevoegdheid 3. Informatie over het goed Stukken:  Beschrijving van het goed en plan(nen)  Bestaande huurovereenkomst  Reglement van orde en statuten appartementsgebouw 4

Staat van het goed:  Woonkwaliteitsbewaking: minimale normen Attesten:  Conformiteitsattest (niet verplicht maar aangeraden)  Energieprestatiecertificaat (hoe energiezuinig is uw woning?) Rookmelders  dit is verplicht als je je woning wilt verhuren Rechtsgeschillen (bv. stedenbouwkundige inbreuken) Informatieverplichtingen:  Huurprijs en huurlasten  Gegevens i.v.m. ruimtelijke ordening  EPC

PUBLICITEIT Verplichte vermeldingen (max. 9 jaar)  Huurprijs  EPC

BEZICHTIGINGEN   

Indien pand nog verhuurd: • Afspraken met huidige huurder Verschillende kandidaten tegelijk? Timing bezoeken?

SELECTIE VAN DE HUURDER Wat mag makelaar vragen?  Identificatiegevens (incl. voorzijde ID-kaart)  Gehuwd/wettelijk samenwonend(in kader opzegging)  Geboorteplaats: pas bij sluiten contract (nooit aan kandidaat-huurder)  Loonfiche • Kandidaat-huurder mag wel de gegevens van de werkgever • Mag er een kopie gemaakt worden? Enkel als hij vermoed dat het vervalst is of kandidaat-huurder al dan niet solvabel is  Aantal personen dat pand zal bewonen  Nummerplaat ENKEL als je al huurder bent, als parkeerplaats met herkenning  Huisdieren  assistentiehond steeds toegelaten!!! Maar of je gewone huisdieren mag houden of verbieden is geen eenduidig antwoord op!  Ondernemingsnummer Wat mag makelaar niet vragen?  Etnische oorsprong  Rijksregisternummer  Info vragen bij WG of huidige verhuurder (enkel als ze u die zelf overhandigen)  Leeftijd (enkel als hij van kandidaat-huurder naar huurder gaat, bij overeenkomst moet hij geboortedatum vragen)  Burgerlijke staat (bv. gescheiden)  Uittreksel strafregister  Volledige financiële situatie  Gezondheidstoestand  Beroep

5

Zie inlichtingenfiche (canvas)  je mag bewijs vragen dat je voorbije maanden je huur hebt betaald bij vorig pand! Zo ben je zeker dat er geen wanbetaling was bij je nieuwe huurder Brochure ‘discriminatie op de huurmarkt’= leerstof! (zie Canvas)

HUURCONTRACT OPSTELLEN (ARTIKEL 8) Als woning hoofdverblijfplaats : vanaf 15 juni 2007 verplicht schriftelijk Verplichte vermeldingen:  Identiteit huurder en verhuurder  Begindatum  Exacte duur  Delen van het gebouw die onder de huurovereenkomst vallen  Huurprijs + kosten en lasten  Verwijzing naar de ‘vulgariserende toelichting’ (link naar boekje discriminatie op de huurmarkt)

PLAATSBESCHRIJVING EN VULGARISERENDE TOELICHTING (ARTIKEL 9 EN 10)  

Plaatsbeschrijving bij aanvang huurcontract: verplicht (zie verder) Overheid stelt vulgariserende toelichting op o Via website: www.woninghuur.vlaanderen/vulgariserendetoelichtinghoofdverblijfplaats o Moet niet worden toegevoegd aan huurcontract

LEVERINGSPLICHT (ARTIKEL 12)  



Verhuurder moet goed leveren in goede staat van onderhoud Elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit (Vlaamse Wooncode) o Conformiteitsattest max. 3 maanden oud = bewijs Als niet aan deze eisen voldaan: o Contract = nietig o Moet uitgesproken worden door rechter

DUUR OVEREENKOMST Mogelijke looptijden:  Standaard: 9 jaar (artikel 16)  Korter of gelijk aan 3 jaar (artikel 21)  Langer dan 9 jaar (artikel 22)  Voor het leven van de huurder (artikel 23)

Looptijd van 9 jaar (artikel 16) Standaard looptijd Opzegging:  6 maanden voor einde overeenkomst voor verhuurder  3 maanden voor einde overeenkomst voor huurder  Anders automatisch 3 jaar verlengd

6

Looptijd ≤ dan 3 jaar (artikel 21) 

 

Vroeger: misbruik door verhuurders  beperkingen in wet: • Slechts 1 keer verlengbaar • Zelfde voorwaarden • Looptijd max. 3 jaar Eindigt niet automatisch enkel na opzeg Huurder kan vervroegd opzeggen: • Opzegtermijn: 3 maanden • Schadevergoeding: - 1,5 maand huur tijdens eerste jaar contract - 1 maand huur tijdens tweede jaar contract - 0,5 maand huur tijdens derde jaar contract

OPZEGGINGSMOGELIJKHEDEN VERHUURDER   

Persoonlijke betrekking/betrekking door familie Verbouwingen Opzegging zonder reden

Persoonlijke betrekking (artikel 17)  Persoonlijke betrekking door verhuurder: o Opzegtermijn van 6 maanden o Opzeg kan op elk moment gegeven worden  Door familieleden tot derde graad van verhuurder/echtgenoot/samenwonende partner: o Opzegtermijn van 6 maanden o Opzegtermijn eindigt ten vroegste bij einde eerste driejaarlijkse periode 

 

Verplichte vermelding: o Identiteit familielid die goed betrekt o Verwantschap van persoon die goed zal betrekken Huurder kan bewijs verwantschap eisen Bewoning moet gerealiseerd zijn: o Binnen jaar na einde huurovereenkomst o Gedurende minimum 2 jaar o Als hieraan niet voldaan: schadevergoeding: 18 maanden huur

Verbouwingen (artikel 18) 3 voorwaarden:  Voldoen aan stedenbouwkundige voorschriften  Uitgevoerd aan bewoonbare gedeelte  Kosten voldoende groot: o >3 jaar huur o >2 jaar huur bij renovatie verschillende verhuurde panden van zelfde eigenaar in één gebouw Opzegging:  Termijn: 6 maanden  Eindigt niet binnen eerste periode van 3 jaar  Voor te leggen documenten: o Omgevingsvergunning als vereist o Omstandig bestek OF beschrijving + kostenraming OF aannemingsovereenkomst 7

Uitvoeringstermijnen?  Start: binnen 6m na einde opzeggingstermijn  Einde: binnen 24 maanden na einde opzeggingstermijn Na werken: eigenaar vraagt verplicht conformiteitsattest aan Schadevergoedingen?  18 maanden huur Opzegging door verhuurder zonder motief (artikel 19)  Wanneer? Na 3j of 6j  Opzeggingstermijn? 6 maanden  Schadevergoeding? o 9 maanden huur na 3 jaar o 6 maanden na 6 jaar Opzeggingsmogelijkheden door huurder bij huurcontract 9 jaar (artikel 20)  Wanneer? Ten allen tijde  Opzeggingstermijn? 3 maanden  Schadevergoeding? o Eerste jaar: 3 maanden huur o Tweede jaar: 2 maanden huur o Derde jaar: 1 maand huur o Daarna: geen schadevergoeding  Tegenopzeg na opzeg door verhuurder o Opzegtermijn: 1 maand o Geen vergoeding o Verhuurder moet nog steeds oorspronkelijke reden uitvoeren

HUURPRIJS EN HUURLASTEN  



Vrij te bepalen Vermelden in: o Huurcontract o Elke publieke mededeling 2 uitzonderingen op vrij bepalen huurprijs: o Verlening huurovereenkomst korte duur o Verschillende huurovereenkomsten korte duur als opzeg door verhuurder

INDEXATIE HUURPRIJS (ARTIKEL 34) Steeds bij schriftelijke overeenkomst als niet expliciet uitgesloten. Toch opnemen in contract:  Duidelijkheid  Rechtszekerheid Formule

Snel de nieuwe huurprijs berekenen: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/consumptieprijzen/huurcalculator/ Wanneer indexeren:  Ten vroegste verjaardag inwerkingtreding overeenkomst 8



3 maanden terugwerkende kracht

9

HERZIENING BASISHUURPRIJS (ARTIKEL 35) Standaardregel:  Bij verstrijken elke 3-jaarlijkse periode  In onderling overleg of via vrederechter  Voorwaarden: o Huurwaarde 20% hoger/lager o Huurwaarde 10% hoger door werken betaald door verhuurder 

Na energiebesparende werken o Op ieder moment o In onderling overleg of via vrederechter o Voorwaarden:  Huurwaarde 10% hoger door werken betaald door verhuurder  Niet voor werken die verplicht zijn voor minimale eisen bewoonbaarheid (bv. dakisolatie)

HUURLASTEN (ARTIKEL 36) 



Verdeling kosten: o Kosten in verband met zakelijk recht: ten laste van verhuurder o Kosten in verband met verbruik: ten laste van de huurder o Zie niet-limitatieve lijst Werkelijke kosten of forfaitaire kosten o Werkelijke kosten: bewijzen voorleggen o Iedere partij kan op elk moment omzetting forfaitaire kosten in werkelijke kosten vragen

OVERDRACHT VAN HET GEHUURDE GOED (ARTIKEL 38)    

Bv. Verkoop, schenking,… Verhuurder brengt kandidaat-houder zakelijk recht op de hoogte van huurcontract voor sluiten overeenkomst Huurovereenkomst vermeld in overdrachtsakte Verkrijger neemt alle rechten/plichten verhuurder over

OVERDRACHT VAN DE HUUR EN ONDERVERHURING (ARTIKEL 32)  

Volledige onderverhuring verboden! Gedeeltelijke onderverhuring: o Enkel met instemming verhuurder o Rest van goed blijft hoofdverblijfplaats huurder o Looptijd onderverhuring mag resterende looptijd hoofverhuur niet overschrijden

EPC  Over beschikken vanaf moment dat woning te huur staat  Voorleggen aan elke potentiële huurder = energieprestatiecertificaat: certificaat waarop de energiezuinigheid van een woning staat.

10

HUURWAARBORG VESTIGEN (ARTIKEL 37)   

  

Gebruikelijk Maximum 3 maanden huur Enkel volgende vormen toegelaten: • Geïndividualiseerde rekening • Bankwaarborg via OCMW • Borgstelling door natuurlijk persoon of rechtspersoon Huurder kiest vrij, enkel voor borgstelling akkoord verhuurder nodig Vrijgegeven na: • Onderlinge toestemming • Vonnis vrederechter Rechtsvordering verhuurder verjaart 1 jaar na beëindiging huurovereenkomst

PLAATSBESCHRIJVING OPSTELLEN  Wettelijk verplicht (art. 9 huurdecreet)  Voor bewoning of tijdens eerste maand huurcontract  Op gezamenlijke kosten huurder/verhuurder  Omstandig  Verplichte registratie  Opmaken bij intreding of tijdens eerste maand gebruik = bevat een uitgebreide lijst van de staat waarin het verhuurde goed zich bevindt.

REGISTRATIE HUURCONTRACT (ARTIKEL 11)     



Verplicht (door verhuurder) Binnen 2 maanden na afsluiten Geeft vaste datum Tegenstelbaar aan derden Registratierecht: • Normaal 0,2% totale huurprijs • Voor woninghuur gratis Sancties: • Boete • Geen opzeggingsvergoeding

OVERDRACHT SLEUTELS/OPNAME METERS  

Opname meters bij afgifte sleutels o Standaarddocument opgesteld door de VREG Overdracht sleutels pas na: o Ondertekening huurovereenkomst o Bewijs vestiging waarborg o Betaling eerste maand huur

11

Fonds ter bestrijding van uithuiszetting Procedure bij wanbetaling:  Huurder in gebreke stellen  Naar de vrederechter stappen  Uitvoering door deurwaarder: o Betekening aan huurder o Huurder krijgt nog 1 maand tijd o Uithuiszetting (min 5 dagen op voorhand verwittigd over exact moment) Voor verhuringen vanaf 1/1/2014  Aansluiten binnen 2 maanden na ondertekening overeenkomst  Verhuurder betaalt 75,00 euro Procedure om tussenkomst te krijgen:  Ten laatste 20ste dag na 3 maanden achterstal: o procedure voor vrederechter inleiden o Fonds verwittigen  Vrederechter: afbetalingsplan  Deurwaarder betekent vonnis + volgt op  Bij niet nakomen afbetalingsplan: o Fonds komt tussen voor bedragen afbetalingsplan o Maximum 3 maanden o Maximum 2 700,00 euro

12

VERKOOP BEMIDDELINGSOPDRACHT Bij een mandaat krijgt de makelaar de bevoegdheden om het contract af te sluiten in naam en voor rekening voor de klant. Dit is normaal nooit de bedoeling.

BELANG GESCHREVEN BEMIDDELINGSOPDRACHT Klant = consument: verplicht schri...