Vastgoed samenvatting Verkenning PDF

Preview

Summary

Meten is weten
Notaris
Kredietverstrekker
Landmeter
Vastgoedexpert
Vastgoedmeter
Vastgoedpromotor
Vastgoedmakelaar
Vastgoedcoach
Schatten van onroerende goederen, gronden + constructie
Methodes...

Description

Va Vasstgoed Deel 1: Meten is wete weten n 1.1 Doelstelling • •

VGM moet ruimte en kostprijs kunnen inschatten, ook bij afwezigheid van concrete plannen. VGM moet in staat zijn basis technisch advies te verlenen aan de kandidaat-koper. à Professionele dienstverlening aan de kandidaat-koper/-huurder of klant.

Opdracht: schatten van klaslokaal

1.2 Soorten muren •

Binnen- en buitenmuren Ø Buitenmuur = spouwmuur § buitenblad – spouw – binnenblad § muur bestaande uit 2 evenwijdige delen gescheiden door een smalle luchtruimte = spouw § 35 – 40 cm § Functies: warmte binnenhouden/koude buitenhouden = isoleren; vocht buitenhouden § Isolatie à aangebracht tegen binnenblad Ø Binnenmuur § Dragend: 15 – 19 cm § Niet-dragend: 7 – 10 cm

à verschil in verkoopprijs ! à ook met de muren rekening houden, als je de oppervlakte gaat berekenen •

•

Om te voorkomen dat de buitenmuur gaat afbrokkelen, worden er spouwankers toegevoegd. Deze gaan het water naar buiten laten aflopen, om ook weer vocht buiten te houden. Spouwankers in een nieuwe woning, worden in de voegen toegevoegd.

1

•

Spouwmuur doorheen de jaren

1.3 Plannen lezen 1.4 Casco = wind en waterdicht: inclusief ramen, deuren, chap (= dekvloer), dak, garagepoort à DUS zelf alles doen wat normaal in een afbouwfase gebeurt, zoals aftimmerwerk, schilderwerk, alle installaties, tegelwerk en sanitair en niet te vergeten ook afwerkvloeren, stucwerk, binnenwanden, binnendeurkozijnen en de eventuele trap. - Semi – casco = leidingen zijn weggewerkt, meestal onder de chap - Casco – strippen: meestal bij handelspanden * met gesloten beurs = er moet niet betaalt worden om te strippen, de materialen worden meestal meegebracht.

2

1.5 Extra: kleiner wonen Beleidsplan Ruimte Vlaanderen = Betonstop = Bouwshift (2040) • Vanaf 2040 zijn enkel nog bouwwerken toegelaten in reeds ingenomen ruimte à We mogen geen nieuwe grond gaan gebruiken • Slopen en herbouwen? à slimmer omgaan met ruimte à alternatieven woonvormen en kleiner wonen à vb: Tiny house, kangoeroe • Alternatieve woonvormen; kleiner gaan wonen Artikel: duurste huis ter wereld Opmerkingen: 1. Isolatiemateriaal is zeer duur, door de hoge vraag en het kleine aanbod 2. Sleutel op de deurbouwers = Je bouwt voor iemand een woonklare woning, zonder dat hij hier mee in beslist 3. Leiding boven de dekvloer à makkelijk om iets te veranderen 4. Vlaamse fermette à 15are (vandaag is groot 6are) 5. Koudebruggen à kou kan doorgaan van de buitenkant naar de binnenkant.

spouwanker met plug en clip

3

Deel 2: De notaris Getallen: 1. Verkoopprijs: subjectief; men probeert een meerwaarde te realiseren. (1440€ per m²) 2. Bouwkost = nieuwbouwwaarden = waarde van de woning op het moment dat het gebouwd is, inclusief de materialen en de werkuren; objectief. 3. Vraagprijs = combinatie van het subjectieve en objectieve; de prijs die jij vraagt voor de verkoop ven het pand. 4. Dagwaarde = waarde van de constructie op dit moment = nieuwbouwwaarde – sleet à sleet: - ouderdom - onderhoud - gebruik 5. Grondwaarde = de waarde van de grond op dit moment. 6. Venale waarde = dagwaarde + grondwaarde 7. Toekomstwaarde: vb. ligging die verbetert (Mobi score), kinderdagverblijven, aanleg van een baan.

2.1 De bouwwereld Bouwsector (Er zijn nog geen concrete plannen, er is nog geen pand) - aannemer - bouwheer - architect (moet ook berekeningen doen om te kijken dat wat je wil, wel kan) - bouwvakkers

Bouwsector:

Vastgoedsector (Diensteverlening omtrent een bestaand pand; het pand is er al) - notaris - projectontwikkelaar - landmeter – expert & topograaf (grond opmeten) - kredietverstrekker - sleutel op de deur bouwers - vastgoedexpert - VGM (vastgoedmakelaar) * bemiddelaar: tussen koper en verkoper akkoorden overeenkomen + bemiddeling bij verhuur * beheerder: syndicus (beheer van gebouw in mede-eigendom) & rentmeester - vastgoedhandelaar (je gaat je eigen eigendom verkopen)

- Realisatie van bouw -en/of kunstwerken - Beroepen die instaan voor: * De ruwbouw * De afwerking *Ontwerpen, berekeningen, coördinatie van deze hoger vernoemde werken

4

Vastgoedsector:

- Alle “vrije” of “dienstverlenende” beroepen die erop gericht zijn: *Vastgoed te verhandelen * Te bemiddelen bij verhuur of verkoop van vastgoed * Te bemiddelen bij de overdracht van handelsfondsen * Het beheer : Als syndicus ; Als rentmeester * Het beschrijven, evalueren, schatten, meten en/of verdelen van vastgoed * Het financieren en promoten van vastgoed

2.2 De notaris Taken: - Notariële aktes = authentieke aktes opstellen ßà onderhandse akte - verkopen: - openbare verkoop = veiling (monopolie) - uit de hand - kredieten verlenen (vroeger gingen ze de leningen zwaar maken à koper kon niet betalen à huis verkopen à notaris kreeg geld terug) à Mag niet meer ! Verschil vastgoedmaker: commissies

2.3 Stappenplan woning kopen (uit de hand)à via een vastgoedkantoor 1) Bezichtigen: zowel belangrijk voor kopende als verkopende partij. Kijken of je het waard vindt om hier je geld in te steken. Anti-witwas: als je niet komt bezichtigen gaan ze ervan uit dat ze het huis voor andere doeleinden gaan gebruiken, en wordt dit vermeld aan de witwas cel. 2) Optie nemen (niet verplicht) * formeel: aankoopbelofte, verkoopbelofte; wederkerige aankoop-verkoopbelofte * informeel: optiegeld betalen om huis in optie te zetten, wordt afgehouden wanneer je het pand effectief gaat kopen 3) Compromis (onderhandse akte): alles moet goed doordacht zijn, je kan later niets meer bijvoegen of weghalen. Vb. opschortende en ontbindende voorwaarden - opschortende: je hebt eerst niets, je moet aan een bepaalde voorwaarden voldoen om iets te realiseren. (geen relatie, je overleeft temptation, je hebt relatie) à vb. lening verkrijgen - ontbindende: je hebt overeenkomst, wordt er aan de voorwaarden voldoen, wordt deze te niet gedaan. (je hebt relatie, je overleeft niet, je hebt geen relatie) à wordt automatisch opgenomen in authentieke akte; termijn hiertussen is maximaal 4 maanden 4) Sleutelmoment (moet niet per se) Verkoper laat toe de koper sneller in de woning te laten, vooraleer er een authentieke akte is. 5) Authentieke akte à eigendomsoverdracht. Alles uit het compromis wordt overgenomen. Verkoop ontstaat wanneer er een akkoord is over de prijs.

5

2.4 Openbare verkoop Woonbonus à je kon een bepaald bedrag ingeven, waardoor je een deel van je lening terugkreeg. Compensatie: registratierechten zijn gedaald. (betaal je op een bestaande woning 6%, nieuwe woning 21%)

Vrijwillige openbare verkoop: 1 zitdag + recht van hoger bod, dan krijg je een tweede zitdag. Degene die op de eerste dag het hoogste bod heeft, gaat een pv van toewijzing ondertekenen met een opschortende voorwaarde, van het hoger bod. Als er binnen de twee weken een hoger bod is, komt er een tweede zitdag. Tenzij er op voorhand is afgesproken dat er maar 1 zitdag kan zijn. Gedwongen openbare verkoop: iemand kan zijn lening niet terugbetalen, de bank verplicht het pand te verkopen. Vaak onder de prijs. Gerechtelijke openbare verkoop: als bijvoorbeeld een minderjarige eigenaar is geworden door een sterftegeval, en deze wil het pand verkopen, dan MOET dat via een gerechtelijke openbare verkoop. Omdat hij zijn rechten en plichten niet zelf mag uitvoeren. à kan altijd maar 1 zitdag zijn. Biddit.be à vanuit je zetel bieden op panden. (vooral in Limburg) TEKST: de spits; notaris en vastgoedmakelaar Een notaris mag onroerende goederen verkopen, maar dit is de hoofdactiviteit van vastgoedmakelaars (beschermd beroep) TEKST: notaris moet stoppen met vastgoedmakelaarsactiviteiten - Samenwerkingsprotocol: CIB Vlaanderen vzw – Nederlandstalige Raad KFBN - Doel: ‘Versoepelen en optimaliseren van de samenwerking tussen de 2 beroepsgroepen’ - Start: ‘Aangegaan voor onbepaalde duur met ingang van 16 januari 2013…’ - Regels omtrent o.a.: * Bezorgen van benodigde documenten en compromis aan N * Hulp bieden aan VGM bij opvragen documenten * Tijdig doorsturen van getekende overeenkomst * Doorstorten van voorschot/waarborg * Halfjaarlijks overleg: toetsen, bijsturen en nodige werkafspraken maken TEKST: notaris in vaarwater van vastgoedmakelaar? !! CIB en BIV Website: immonot.be Samenvatting: Notaris: - authentieke akte - verkoop uit de hand (CIB ßà BIV) - openbare verkoop: 3 soorten - kredietverlening (vroeger)

6

Deel 3: Kredietverstrekker à moet basiskennis hebben van vastgoed. Wat moet een kredietverstrekker doen om te kijken of hij geld gaat uitlenen? - Financiële achtergrond van de kandidaat-koper bekijken (inkomen). - Effectieve waarde ven het huis bekijken. (moet minimale kennis hebben van het bouwtechnische aspect) à Dit moet hij doen voor wanneer de koper zijn lening niet kan afbetalen, waardoor de kredietverstrekker het huis moet verkopen, en hij hier dan wel voldoende kan uit recupereren. = Muizentand; steken meer man-uren in, ook dit telt mee bij de waarde van het pand, waardoor het pand meestal meer waard is.

Waarde (objectief) is niet hetzelfde als waardering (subjectief) - Vastgoed kent verschillende waardes (waarden opnoemen& uitleggen, vb. toekomstwaarde) - Je kan dan wel een bepaalde waarde hebben, maar het is wat de ‘gek’ ervoor geeft. Waardering speelt dus ook een grote rol.

3.1 Financieren van aankoop 1. Hypothecaire lening à Je krijgt een soms geld van de bank om je huis te financieren. Het huis zelf is meestal waarborg. - Looptijd/leningduur: gemiddeld 10-25 jaar (vroeger: 30 jaar) - Vaste/variabele rentevoet * vast: De rentevoet die je hebt afgesloten, blijft ongewijzigd gedurende de volledige looptijd. * variabel: Je neemt de rentevoet van het moment, deze verandert dus gedurende je looptijd. - Rentebarometer: www.immothekerfinotheker.be/N/rentebarometer 2. Kredietopening à Je hebt een maximaal bedrag dat je kan spenderen. Op het einde van de looptijd moet je dat bedrag betalen. - Bedrag kan zo vaak als men wilt terug opgenomen worden - Bepaalde/onbepaalde tijd * bepaalde tijd: risico is kleiner. * onbepaalde duur: risico om dieper in de schulden te geraken, is groter. - + enkel intrest op opgenomen bedrag - - steeds dieper in de schulden

7

3. Schuldsaldoverzekering à Beschermmaatregel voor erfgenamen en bank. De verzekering gaat de lening afbetalen, zodat je erfgenamen jou lening niet verder moeten afbetalen. - Niet wettelijk verplicht! - Zelfdoding? à De verzekeraar mag het niet volledig uitsluiten. Binnen het eerste jaar na afsluiting, wordt het niet uitbetaalt. Na deze periode moet het wel uitbetaalt worden. De verzekeraar mag hier in de negatieve zin niet van afwijken. Mag wel in de positieve zin , door de periode bijvoorbeeld te verkorten. - Euthanasie? à Gelijkgesteld aan een natuurlijke dood. Tenzij er concrete plannen zijn. à De premie wordt wel afgesteld aan de hand of je al ziek bent, rookt … - Kostprijs is afhankelijk van: * Financieel aspect * Kenmerken ontlener - 50-50/100-100/70-30 * 50-50: verzekering betaalt een deel af. * 100-100: verzekering betaalt het volledige bedrag af. * 70-30: wanneer 1 van beide partners meer verdient dan de andere. - 1x of 2/3 of volledige looptijd (uitbetaling) = premie à Als je komt te overlijden en je betaalt de premie over de volledige looptijd; dan moeten de erfgenamen de rest van de premies ook niet verder betalen.

3.2 Vastgoed in pocket 1) Met welke kosten moet men rekening houden bij het afsluiten van een hypotheeklening? - Ereloon van de notaris - Registratiebelasting: 1% van het leningsbedrag verhoogd met de bijhorigheden (+-5% - 10%) - Hypotheek- of inschrijvingsrechten: 0,30% van het leningsbedrag verhoogd met de bijhorigheden - Loon van de hypotheekbewaarder - Diverse aktekosten (500 tot 1000 euro) - Recht op geschriften (50 euro) - Btw - Schattingskosten: om als leninggever zekerheid te krijgen over de waarde van het pand. 2) Wat is een pandwissel? Wat gebeurt er in dit geval met de hypotheek? - Pandwissel = hypotheekvervanging = hypotheekruil = de hypothecaire schuldeiser krijgt een ander onroerend goed als waarborg. - De bestaande hypotheeklening blijft verder lopen, alleen het pand wordt gewisseld. 3) Waarom is een pandwissel voordeliger dan een nieuwe hypotheek? - Op een pandwissel wordt geen evenredige registratiebelasting geheven en is er geen vergoeding verschuldigd voor wederbelegging. - Er worden wel dossierkosten aangerekend, en de notariskosten moeten worden betaalt. 4) Wat is een wederbeleggingsvergoeding? - Wederbeleggingsvergoeding = de bijkomende intrest die wordt aangerekend wanneer men een hypotheeklening vroeger terugbetaalt dan de aanvankelijk overeengekomen termijn.

8

3.3 Lening en kosten 1) Wanneer spreken we van een gezonde lening? - Wanneer je niet meer dan 1/3 van je inkomen moet afstaan om je lening terug te betalen. 2) Welke tips worden gegeven? - Op tijd beginnen * Voor dat je huizen gaat bekijken, eerste banken raadplegen om te kijken wat voor bedrag je kan spenderen. * Meestal 4 maanden de tijd (tijd tussen tekenen compromis en authentieke akte) - Op voorhand weten wat je wil, zodat je appels met appels kan vergelijken. (Wil ik een vaste of een variabele rentevoet?) - Totale kostplaatje van de verschillende banken vergelijken. - Concurrentie laten spelen. Totale kostenplaatje: 5 belangrijke factoren 1. Rente 2. Looptijd 3. Mandaat: Zorgt ervoor dat je bank meer zekerheid en vertrouwen heeft à lagere rentevoet gaan bededingen. 4. Verzekeringen 5. Dossierkosten

3.4 Lenen anno 2019 - Gemiddeld €180 000 voor woonhuis - Aflossing +- 830€/maand - 2/3 kiest voor vaste rente à Zekerheid dat je de rest van je leven een lage rente gaat betalen. - 1/4 leeftijd < 30 jaar - 3/10 = single/alleenstaand - 3,8% meer kredieten toegekend (woonbonus) - 330 miljard van 382 miljard aan hypothecaire kredieten, de rest consumentenkredieten - Quotiteit? Is lenen zonder eigen inbreng nog mogelijk? à Neen, je moet meestal zelf de kosten betalen; +- 15% van de totale prijs dat je zelf moet kunnen inbrengen. TEKST: Mythe of feit – lenen zonder eigen inbreng lukt nog vlot

3.5 Vastgoedbubbel 1) Wat? - 2008: In Amerika werden de regels niet gevolg, en gaven zomaar leningen aan iedereen. Mensen konden hun leningen niet meer terugbetaalt, en de banken in de problemen begonnen te geraken. Mensen begonnen hun job te verliezen, door het slechte economische klimaat. Ze moeten dus vele huizen gedwongen gaan verkopen. Er komt dus een overaanbod, waardoor de prijs gaat dalen. Hierdoor is de vastgoedbubbel gaan springen. - Vooral risico wanneer het ook slecht gaat met de economie. 2) Hoe ontstaan? - Door overwaardering van het vastgoed. TEKST: is Belgische vastgoed overgewaardeerd?

9

3.6 Quote “De uiteenspatting van een vastgoedzeepbel is verwoestender voor de economie dan deze van een zeepbel van aandelen. Kijk naar wat er enkele jaren geleden in Spanje, Ierland of Nederland is gebeurd. Vergeet niet dat de meerderheid van de mensen een huis bezit en meestal een lening aan het afbetalen is om dat huis in handen te krijgen. Vaak hebben ze daarvoor meer dan de helft van de aankoopprijs geleend.”

10

Deel 4: De landmeter Als er twijfel is over de oppervlakte van het perceel, kan je een landmeter dit laten nameten. à Er bestaat een risico dat je te weinig grond gaat krijgen. à Gebruikt hiervoor coördinaten en drones. à Landmeter-expert is een beschermd beroep net zoals de VGM. Dat wil zeggen dat je aan bepaalde voorwaarden moet voldoen. (Topograaf niet) • •

Topograaf Gezworen-landmeterexpert

Beide voeren in praktijk dezelfde taken uit, MAAR op papier draagt een landmeter-expert een grotere verantwoordelijkheid.

4.1 Topogra Topograaf af 1. Taken - Opmeten terreinen en bouwwerken: D.m.v. geëigende apparatuur en specifieke meettechnieken - Weergave op kaart en op plan - Administratieve taken inzake * Muurovername * Aanvraag stedenbouwkundige attesten * Aanvraag tot verkaveling * Begin en einde bouwwerken 2. Termen • •

•

•

•

Muurovername: waar een gemene muur is, kan er sprake zijn van een muurovername. Als er pas gebouwd is, is dit noodzakelijk. (zie tekening) Verkaveling: je gaat 1 perceel opdelen, in verschillende delen, waarvan 1 deel gebruikt gaat worden om te bouwen. (je gaat winst maken) ßà Verdelen: geen enkel perceel wordt gezien als bouwgrond. Stedenbouwkundig attest: geeft weer of een bouwproject, op basis van een ingediend plan, in aanmerking komt voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van stedenbouwkundige handelingen of voor het verkavelen van gronden. (p.664) Stedenbouwkundig uittreksel: een informatief uittreksel uit het plannenregister en een uittreksel uit het vergunningenregister. - plannenregister: vermeldt de meest recente stedenbouwkundige bestemming van een goed. - vergunningenregister: vermeldt als er een omgevingsvergunning is voor het uitvoeren van stedenbouwkundige handelingen, voor het verkavelen van gronden. Of er een bouwovertreding is en als er een verkooprecht is. Stedenbouwkundige verordening: Legt bijkomende regels vast over de wijze waarop gebouwd kan worden.

11

•

Erfdienstwaarheid: Bijvoorbeeld een perceel wordt verkaveld in 9 percelen, jij koopt het middelste perceel. Degene die rond je wonen moeten je verplicht toegang geven tot hun perceel, dit noemen we een erfdienstwaarheid. Degene rond je is het lijdende perceel, jou perceel is het heersende perceel.

! Een muurovernameprijs is bepaald door Vlaanderen zelf, je kan als topograaf hier niet van af wijken. 3. Extra Een topograaf kan NOOIT zelfstandig zijn. (Een landmeter wel) Wel: - Landmeterbureau - Aannemersbedrijf - Bouw- en vastgoedpromotor -…

4.2 Gezworen landmeter landmeter--expert - Beschermd beroep! * O.a. Wet 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en van het beroep van LandmeterExpert. - Toetreding beroep * Houder van bepaalde titels en diploma’s * Eedaflegging (Rechtbank Eerste Aanleg) 1. Taken = Beschermde beroepswerkzaamheden ( à enkel hij mag deze taken uitvoeren) - Afpalen van terreinen en bouwwerken à grond opmeten, op coördinaat gaan staan en paaltje in de grond kloppen. Vandaag de dag een soort van klinker. - Opmaken en ondertekenen van plannen o.a. grenserkenning, gemeenheid, pv’s in verband met grondeigendom/hypothecaire overschrijvingen of inschrijvingen à Meer verantwoordelijkheid dan topograaf !!!

2. Werkzaam - Werkzaam als: * Zelfstandige * Ambtenaar (kadaster, OCMW’s, stadsbesturen) à Kadaster: komt enkel langs wanneer je dit vraagt, iedere wijziging moet je doorgeven zodat ze het nieuwe kadastrale inkomen kunnen bepalen. * Bediende (studiebureaus, bouwbedrijven,…)

12

3. Verplichtingen - Inschrijven op tableau indien zelfstandige in hoofd- of bijberoep. à Tableau zowel voor VGM als landmeters. - Plichtenleer naleven: waarden en normen binnen een bepaalde beroepssector. à omdat hij met vertrouwelijke materie bezig is. à je kan tuchtsancties krijgen: berisping, schoring, schrapping van het tableau (ook bij vastgoedmakelaar); wordt opgelegd door de administratieve raad; je kan ook nog door de samenleving vervolg worden. - Verzekering voor beroepsfouten 4. Verschillende beroepsverenigingen !! Bij vastgoedmakelaar maar 1 beroepsvereniging = BIV; bij landmeters meerdere. • • •

Koninklijke Confederatie der Landmeters-Experten (KCLE) Belgische Unie van Landmeters-Experten (BUL) Nationale Vereniging van Landmeters-Experts vzw (NVLE)

5. Federale Raad van Landmeters-experten - Sinds 2004 - Administratieve rechtbank - Nederlandstalige en Franstalige Kamer - Taken: * Uitspraak aanvragen tot inschrijving tableau (toegang tot beroep regelen) * Controle op naleving wet en aangifte van inbreuken bij gerechtelijke overheid * Waken over toepassing van de voorschriften van de plichtenleer en uitspraak in tuchtzaken (beslissen de tuchtmaatregelen; berisping, schorsing, schrapping)

P. 361ev, 364ev, 366ev handboek

13

De...